Acheter sur plan est devenu l’une des principales fa\u00e7ons d’acc\u00e9der \u00e0 un logement neuf \u00e0 Dakar. Les programmes se multiplient \u00e0 Ouakam, sur la Corniche, \u00e0 Diamniadio, dans les cit\u00e9s de la VDN \u2014 et l’argument est toujours le m\u00eame : un prix inf\u00e9rieur \u00e0 celui du neuf livr\u00e9, un paiement \u00e9tal\u00e9, et le choix des finitions. C’est vrai. Mais acheter en VEFA, c’est aussi payer aujourd’hui pour un bien qui n’existe pas encore, et donc accepter un risque que l’acheteur d’un bien livr\u00e9 ne prend pas.<\/p>\n
Cet article explique ce qu’est la VEFA, comment se d\u00e9roule concr\u00e8tement l’op\u00e9ration, quelles garanties exiger et quels signaux doivent vous faire reculer. Pr\u00e9cision d’embl\u00e9e : ce qui suit est une pr\u00e9sentation g\u00e9n\u00e9rale destin\u00e9e \u00e0 vous aider \u00e0 poser les bonnes questions. Le d\u00e9tail des clauses et des garanties applicables \u00e0 votre dossier doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9 par un notaire avant tout engagement, comme pour toute question de statut foncier \u2014 sujet que nous traitons dans notre article sur le titre foncier et le bail au S\u00e9n\u00e9gal<\/a>.<\/p>\n VEFA signifie vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement<\/strong>. C’est un contrat par lequel le vendeur \u2014 le promoteur \u2014 c\u00e8de \u00e0 l’acqu\u00e9reur ses droits sur le terrain et la propri\u00e9t\u00e9 des constructions au fur et \u00e0 mesure de leur ex\u00e9cution, l’acqu\u00e9reur s’engageant \u00e0 payer le prix \u00e0 mesure de l’avancement des travaux.<\/p>\n Deux caract\u00e9ristiques en d\u00e9coulent, et elles expliquent presque tout le reste.<\/p>\n Vous devenez propri\u00e9taire progressivement<\/strong>, et non \u00e0 la livraison. Juridiquement, cela vous place dans une position bien meilleure que celle d’un simple cr\u00e9ancier du promoteur : ce qui est construit vous appartient au fur et \u00e0 mesure. Encore faut-il que le contrat soit r\u00e9dig\u00e9 comme une v\u00e9ritable VEFA et non comme un contrat de r\u00e9servation d\u00e9guis\u00e9.<\/p>\n Vous payez selon un \u00e9ch\u00e9ancier li\u00e9 \u00e0 l’avancement<\/strong>, pas selon un calendrier calendaire. C’est une protection essentielle : si le chantier s’arr\u00eate, les appels de fonds doivent s’arr\u00eater aussi. Un contrat qui pr\u00e9voit des paiements \u00e0 dates fixes ind\u00e9pendamment de l’avancement inverse le rapport de forces \u00e0 votre d\u00e9triment.<\/p>\n Trois facteurs se combinent. D’abord la raret\u00e9 du foncier dans le Dakar central : puisqu’il n’y a plus de terrains libres, l’offre de logements neufs passe par la d\u00e9molition-reconstruction et la densification, qui se financent difficilement sans pr\u00e9ventes. Ensuite la demande de la diaspora, qui cherche un produit neuf, identifiable \u00e0 distance, et paye volontiers de fa\u00e7on \u00e9chelonn\u00e9e. Enfin la difficult\u00e9 d’acc\u00e8s au cr\u00e9dit : l’\u00e9ch\u00e9ancier VEFA joue, pour beaucoup d’acqu\u00e9reurs, le r\u00f4le d’un financement de fait.<\/p>\n Le r\u00e9sultat est un march\u00e9 tr\u00e8s actif mais in\u00e9galement structur\u00e9, o\u00f9 cohabitent des promoteurs solides, avec des r\u00e9f\u00e9rences v\u00e9rifiables, et des op\u00e9rateurs improvis\u00e9s qui lancent une op\u00e9ration sans les moyens de la terminer. C’est cette h\u00e9t\u00e9rog\u00e9n\u00e9it\u00e9, plus que le m\u00e9canisme lui-m\u00eame, qui cr\u00e9e le risque.<\/p>\n C’est l’\u00e9tape 2. Avant de verser le moindre franc, il faut savoir sur quel foncier le programme est b\u00e2ti, si le promoteur en est bien titulaire, et si l’autorisation de construire existe. Un programme lanc\u00e9 sur une parcelle dont le statut n’est pas r\u00e9gl\u00e9 peut \u00eatre bloqu\u00e9 pendant des ann\u00e9es \u2014 et vos versements avec.<\/p>\n Le contrat de r\u00e9servation<\/strong> est un avant-contrat. Il bloque un lot \u00e0 votre nom, d\u00e9crit le bien et le prix pr\u00e9visionnel, et pr\u00e9voit un d\u00e9p\u00f4t de garantie. Ce n’est pas une vente : il ne vous rend pas propri\u00e9taire et ne transf\u00e8re aucun droit sur le terrain.<\/p>\n Les points \u00e0 regarder dans un contrat de r\u00e9servation :<\/p>\n L’acte de vente notari\u00e9<\/strong> est le contrat qui compte. C’est lui qui transf\u00e8re les droits, fixe l’\u00e9ch\u00e9ancier, d\u00e9finit les garanties et pr\u00e9voit les cons\u00e9quences d’un retard. Un promoteur qui reste durablement au stade de la r\u00e9servation, sans jamais passer \u00e0 l’acte, doit vous inqui\u00e9ter : c’est souvent le signe que le foncier ou le financement ne sont pas r\u00e9gl\u00e9s.<\/p>\n La r\u00e8gle d’or : chaque versement doit correspondre \u00e0 un stade d’avancement constat\u00e9<\/strong>, et non \u00e0 une date. Un \u00e9ch\u00e9ancier sain ressemble \u00e0 ceci, avec des pourcentages qui varient selon les op\u00e9rations :<\/p>\n Trois pratiques doivent vous alerter : un premier versement repr\u00e9sentant une part tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9e du prix avant tout d\u00e9marrage effectif ; des \u00e9ch\u00e9ances calendaires d\u00e9connect\u00e9es de l’avancement ; l’absence d’attestation d’avancement \u00e9tablie par un tiers technique. Ne payez jamais un appel de fonds sans avoir vu, ou fait voir par quelqu’un de comp\u00e9tent, ce qui a \u00e9t\u00e9 r\u00e9ellement construit.<\/p>\n Le niveau de protection d\u00e9pend beaucoup de ce que vous obtenez d’inscrire au contrat. Les points \u00e0 demander syst\u00e9matiquement :<\/p>\n Faites relire l’ensemble par votre propre notaire, pas seulement par celui du promoteur. C’est un co\u00fbt marginal au regard du montant engag\u00e9.<\/p>\n C’est le premier. Un programme construit sur une parcelle mal titr\u00e9e, en indivision non r\u00e9gl\u00e9e ou grev\u00e9e d’une hypoth\u00e8que non purg\u00e9e peut \u00eatre arr\u00eat\u00e9 ou contest\u00e9. Exigez la r\u00e9f\u00e9rence exacte du titre et faites-la v\u00e9rifier par votre notaire, exactement comme pour un achat de terrain.<\/p>\n Un promoteur qui finance le chantier avec les versements des acqu\u00e9reurs sans fonds propres suffisants s’arr\u00eate d\u00e8s que les ventes ralentissent. Regardez ses op\u00e9rations pass\u00e9es : ont-elles \u00e9t\u00e9 livr\u00e9es ? dans quels d\u00e9lais ? Allez voir un immeuble qu’il a termin\u00e9, et parlez aux copropri\u00e9taires.<\/p>\n Surfaces r\u00e9duites, prestations d\u00e9grad\u00e9es, \u00e9quipements communs promis puis abandonn\u00e9s \u2014 piscine, ascenseur, groupe \u00e9lectrog\u00e8ne, s\u00e9curit\u00e9. La parade est documentaire : plans cot\u00e9s annex\u00e9s \u00e0 l’acte, descriptif technique d\u00e9taill\u00e9, et non une brochure commerciale.<\/p>\n Il est quasi syst\u00e9matique, dans des proportions variables. Int\u00e9grez-le dans votre plan : si vous \u00eates locataire, ne donnez pas cong\u00e9 sur la foi d’une date de livraison annonc\u00e9e. Pr\u00e9voyez plusieurs mois de marge.<\/p>\n Pour la diaspora, la difficult\u00e9 est de v\u00e9rifier l’avancement r\u00e9el. Deux pr\u00e9cautions : mandater une personne de confiance sur place, distincte du promoteur et de l’interm\u00e9diaire ; et faire \u00e9tablir les constats d’avancement par un technicien ind\u00e9pendant. Des photos envoy\u00e9es par le vendeur ne sont pas un constat.<\/p>\n Le jour de la r\u00e9ception, vous constatez l’\u00e9tat du bien et consignez vos r\u00e9serves dans un proc\u00e8s-verbal. Prenez le temps : mesurez les surfaces, testez chaque point d’eau, chaque prise, chaque interrupteur, ouvrez et fermez toutes les menuiseries, v\u00e9rifiez l’\u00e9vacuation des eaux, l’\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 des terrasses et le fonctionnement des \u00e9quipements communs. Photographiez tout.<\/p>\n Une r\u00e9serve non \u00e9crite n’existe pas. Et si une fraction du prix reste due, ne la lib\u00e9rez qu’apr\u00e8s lev\u00e9e des r\u00e9serves \u2014 c’est le seul levier r\u00e9ellement efficace pour obtenir les reprises.<\/p>\n G\u00e9n\u00e9ralement oui, \u00e0 prestations comparables : le prix int\u00e8gre une d\u00e9cote qui r\u00e9mun\u00e8re le risque et le d\u00e9lai que vous acceptez. Cette d\u00e9cote doit \u00eatre r\u00e9elle. Si un programme sur plan est vendu au prix du neuf livr\u00e9 du m\u00eame secteur, l’avantage dispara\u00eet et seul le risque subsiste.<\/p>\n Tout d\u00e9pend de ce que pr\u00e9voit votre contrat et de l’existence d’une garantie d’ach\u00e8vement. C’est pr\u00e9cis\u00e9ment pour cette raison que la garantie, les modalit\u00e9s de restitution des fonds et l’indexation des paiements sur l’avancement sont les trois points \u00e0 n\u00e9gocier en priorit\u00e9, avant m\u00eame le prix.<\/p>\n Oui, c’est m\u00eame l’un des profils majoritaires sur ce march\u00e9. La signature peut se faire par procuration \u00e9tablie dans les formes requises. Les pr\u00e9cautions restent les m\u00eames, avec une exigence suppl\u00e9mentaire : disposer d’un repr\u00e9sentant sur place, ind\u00e9pendant du vendeur, pour constater l’avancement et assister \u00e0 la r\u00e9ception.<\/p>\n Non. Effectuez les versements selon les modalit\u00e9s pr\u00e9vues au contrat, avec une trace pour chaque paiement. Un re\u00e7u dat\u00e9, sign\u00e9, mentionnant l’objet du versement et le stade d’avancement correspondant, est le minimum.<\/p>\n Uniquement si le contrat le pr\u00e9voit, et selon un m\u00e9canisme explicite. Lisez attentivement toute clause de r\u00e9vision : elle doit \u00eatre plafonn\u00e9e et fond\u00e9e sur un indice objectif, pas laiss\u00e9e \u00e0 l’appr\u00e9ciation du vendeur.<\/p>\n La VEFA est un bon outil dans un march\u00e9 o\u00f9 le neuf livr\u00e9 est rare et cher, \u00e0 condition de traiter l’op\u00e9ration comme ce qu’elle est : un cr\u00e9dit que vous consentez au promoteur. Les trois choses qui comptent sont, dans l’ordre, le foncier, la solidit\u00e9 du promoteur et l’indexation des paiements sur l’avancement r\u00e9el. Le prix vient apr\u00e8s.<\/p>\n Pour situer le programme qui vous int\u00e9resse dans son march\u00e9, consultez notre guide des quartiers de Dakar<\/a>. Si vous h\u00e9sitez encore entre acheter et louer, notre article sur la location d’un appartement \u00e0 Mermoz<\/a> donne un point de comparaison utile sur le co\u00fbt d’usage. Et pour tout ce qui touche au statut du terrain, revenez au titre foncier et au bail<\/a>.<\/p>\nQu’est-ce que la VEFA exactement ?<\/h2>\n
Pourquoi la VEFA s’est d\u00e9velopp\u00e9e \u00e0 Dakar<\/h2>\n
Les \u00e9tapes d’une op\u00e9ration en VEFA<\/h2>\n
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\n \n\u00c9tape<\/th>\n Ce qui se passe<\/th>\n Ce que vous devez obtenir<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n \n 1. S\u00e9lection du programme<\/td>\n Visite du site, consultation des plans et de la brochure<\/td>\n Plans cot\u00e9s, descriptif technique, situation exacte de la parcelle<\/td>\n<\/tr>\n \n 2. V\u00e9rifications pr\u00e9alables<\/td>\n Contr\u00f4le du foncier, du promoteur et des autorisations<\/td>\n R\u00e9f\u00e9rence du titre, autorisation de construire, r\u00e9f\u00e9rences du promoteur<\/td>\n<\/tr>\n \n 3. Contrat de r\u00e9servation<\/td>\n R\u00e9servation du lot contre un d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/td>\n Contrat \u00e9crit, montant et conditions de restitution du d\u00e9p\u00f4t<\/td>\n<\/tr>\n \n 4. Acte de vente notari\u00e9<\/td>\n Signature devant notaire, transfert des droits<\/td>\n Acte, \u00e9ch\u00e9ancier li\u00e9 \u00e0 l’avancement, d\u00e9lai de livraison, p\u00e9nalit\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n \n 5. Appels de fonds<\/td>\n Paiements au fur et \u00e0 mesure des travaux<\/td>\n Attestation d’avancement avant chaque versement<\/td>\n<\/tr>\n \n 6. Livraison et r\u00e9ception<\/td>\n Visite, r\u00e9serves, remise des cl\u00e9s<\/td>\n Proc\u00e8s-verbal de r\u00e9ception avec r\u00e9serves d\u00e9taill\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n \n 7. Formalit\u00e9s finales<\/td>\n Mutation, individualisation du lot<\/td>\n Titre ou droit individualis\u00e9 \u00e0 votre nom<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n L’\u00e9tape que personne ne doit sauter<\/h3>\n
R\u00e9servation et acte de vente : ne pas confondre<\/h2>\n
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L’\u00e9ch\u00e9ancier de paiement<\/h2>\n
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Les garanties \u00e0 n\u00e9gocier<\/h2>\n
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Les risques sp\u00e9cifiques et comment les r\u00e9duire<\/h2>\n
Le risque foncier<\/h3>\n
Le risque d’inach\u00e8vement<\/h3>\n
Le risque de non-conformit\u00e9<\/h3>\n
Le risque de retard<\/h3>\n
Le risque de gestion \u00e0 distance<\/h3>\n
Checklist avant de signer<\/h2>\n
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La livraison : l’\u00e9tape \u00e0 ne pas b\u00e2cler<\/h2>\n
Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n
La VEFA est-elle moins ch\u00e8re que d’acheter un bien livr\u00e9 ?<\/h3>\n
Que se passe-t-il si le promoteur ne livre jamais ?<\/h3>\n
Peut-on acheter en VEFA depuis l’\u00e9tranger ?<\/h3>\n
Faut-il payer en esp\u00e8ces si le promoteur le demande ?<\/h3>\n
Le prix peut-il augmenter en cours de chantier ?<\/h3>\n
En r\u00e9sum\u00e9<\/h2>\n