Depuis une quinzaine d’ann\u00e9es, Duba\u00ef s’est impos\u00e9e dans les conversations patrimoniales \u00e0 Dakar, Abidjan, Douala et dans la diaspora africaine d’Europe et d’Am\u00e9rique du Nord. Vols directs ou avec une seule escale, propri\u00e9t\u00e9 ouverte aux \u00e9trangers, absence d’imp\u00f4t sur le revenu locatif, march\u00e9 liquide et libell\u00e9 dans une monnaie arrim\u00e9e au dollar : les arguments sont connus. Ce qui l’est moins, c’est ce que l’op\u00e9ration suppose r\u00e9ellement quand on la pilote depuis l’Afrique.<\/p>\n
Ce guide couvre l’ensemble du parcours : ce qu’un \u00e9tranger a le droit d’acheter, comment fonctionne le registre foncier local, quelles zones correspondent \u00e0 quel profil, le d\u00e9roul\u00e9 juridique d’une acquisition, le budget r\u00e9el une fois tous les frais additionn\u00e9s, le financement, la mise en location, les obligations d\u00e9claratives, les arnaques classiques \u2014 et, pour finir, la question que tout le monde se pose : Duba\u00ef ou Dakar ?<\/p>\n
Un avertissement d’embl\u00e9e. Investir \u00e0 Duba\u00ef depuis l’Afrique<\/strong> n’est pas une op\u00e9ration exotique et miraculeuse : c’est un investissement immobilier \u00e9tranger, avec un risque de change, un risque de vacance, un co\u00fbt de portage et une distance qui complique le contr\u00f4le. Les pages qui suivent donnent des m\u00e9thodes et des ordres de grandeur, jamais des promesses de rendement. Aucun montant absolu n’est cit\u00e9 : les prix et les bar\u00e8mes \u00e9voluent, et ils sont \u00e0 v\u00e9rifier au moment de votre op\u00e9ration.<\/p>\n Quatre facteurs expliquent l’attrait, et il faut les prendre au s\u00e9rieux avant de regarder les limites.<\/p>\n Contrairement \u00e0 beaucoup de march\u00e9s du Golfe et \u00e0 un certain nombre de pays o\u00f9 l’acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 pour un non-national reste encadr\u00e9, Duba\u00ef a cr\u00e9\u00e9 des zones dites freehold<\/em> o\u00f9 un \u00e9tranger peut d\u00e9tenir un bien en pleine propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 son nom, sans partenaire local impos\u00e9 et sans limitation de dur\u00e9e. Le titre est inscrit \u00e0 un registre public tenu par le Dubai Land Department. C’est un point de s\u00e9curit\u00e9 juridique d\u00e9terminant pour un investisseur non-r\u00e9sident.<\/p>\n Il n’existe pas, \u00e0 Duba\u00ef, d’imp\u00f4t sur le revenu des personnes physiques, et donc pas d’imposition locale du loyer per\u00e7u. Attention toutefois : cela ne signifie pas que votre revenu \u00e9chappe \u00e0 toute obligation. Ce que vous devez d\u00e9clarer, et o\u00f9, d\u00e9pend de votre pays de r\u00e9sidence fiscale \u2014 le sujet est trait\u00e9 plus bas et il m\u00e9rite l’avis d’un professionnel.<\/p>\n Le march\u00e9 duba\u00efote est profond, tr\u00e8s transactionnel, et l’information y est standardis\u00e9e : superficies, plans, charges, historique du promoteur. Revendre y est structurellement plus rapide que sur des march\u00e9s africains o\u00f9 la profondeur d’acheteurs solvables reste limit\u00e9e sur certains segments. C’est souvent l’argument principal des investisseurs de la diaspora.<\/p>\n Le dirham est arrim\u00e9 au dollar am\u00e9ricain. Pour un investisseur dont les revenus sont en franc CFA \u2014 lui-m\u00eame arrim\u00e9 \u00e0 l’euro \u2014 cela introduit une exposition \u00e0 la parit\u00e9 euro\/dollar. Ce n’est ni un avantage ni un inconv\u00e9nient en soi : c’est un risque de change \u00e0 assumer consciemment, dans les deux sens. Une op\u00e9ration qui semble rentable peut \u00eatre effac\u00e9e par un mouvement de parit\u00e9 au moment du rapatriement des loyers ou de la revente.<\/p>\n Si votre objectif est de vous constituer un premier patrimoine avec une \u00e9pargne mesur\u00e9e, un march\u00e9 que vous connaissez et que vous pouvez surveiller reste plus rationnel. Notre guide complet pour acheter et investir au S\u00e9n\u00e9gal<\/a> pose ce cadre-l\u00e0. Duba\u00ef se justifie plut\u00f4t en diversification, une fois une base patrimoniale \u00e9tablie.<\/p>\n C’est la premi\u00e8re notion \u00e0 ma\u00eetriser, parce qu’elle d\u00e9termine la nature exacte de ce que vous achetez.<\/p>\n La pleine propri\u00e9t\u00e9, sans limitation de dur\u00e9e, du bien et de sa quote-part de parties communes. Vous pouvez l’occuper, le louer, le transmettre, le revendre. C’est le r\u00e9gime recherch\u00e9 par les investisseurs \u00e9trangers, et il n’est disponible que dans les zones d\u00e9sign\u00e9es comme telles. Le titre est enregistr\u00e9 au Dubai Land Department, et c’est cet enregistrement \u2014 pas le contrat sign\u00e9 avec un vendeur \u2014 qui fait de vous le propri\u00e9taire.<\/p>\n Un droit d’usage de longue dur\u00e9e, g\u00e9n\u00e9ralement plusieurs d\u00e9cennies, au terme duquel le bien revient au propri\u00e9taire du foncier. Cela peut avoir du sens dans certains cas d’occupation, beaucoup moins dans une logique d’investissement patrimonial : la valeur d’un leasehold se d\u00e9grade m\u00e9caniquement \u00e0 mesure que la dur\u00e9e r\u00e9siduelle diminue, et la revente devient plus difficile.<\/p>\n Avant toute chose, faites-vous confirmer par \u00e9crit, et v\u00e9rifier par un conseil ind\u00e9pendant du vendeur, que le bien se situe bien en zone freehold et que le titre pourra \u00eatre inscrit \u00e0 votre nom. Un vendeur qui reste vague sur ce point, ou qui vous propose un montage impliquant un pr\u00eate-nom local, doit vous faire arr\u00eater la discussion. Le principe est le m\u00eame que pour la v\u00e9rification d’un statut foncier \u00e0 Dakar, d\u00e9velopp\u00e9e dans notre guide anti-arnaque de l’achat de terrain au S\u00e9n\u00e9gal<\/a> : on ne construit rien de solide sur un droit qu’on n’a pas v\u00e9rifi\u00e9 soi-m\u00eame.<\/p>\n Pour un bien achev\u00e9, l’op\u00e9ration se conclut par le transfert du titre au registre du Dubai Land Department. Pour un bien achet\u00e9 sur plan, l’acqu\u00e9reur est d’abord inscrit \u00e0 un registre interm\u00e9diaire des ventes sur plan \u2014 c’est cette inscription qui prot\u00e8ge votre position pendant la construction. Exigez syst\u00e9matiquement la preuve de cet enregistrement : un contrat non enregistr\u00e9 vous laisse dans une zone grise.<\/p>\nAu sommaire de ce guide<\/h2>\n
\n
Pourquoi investir \u00e0 Duba\u00ef depuis l’Afrique s\u00e9duit \u2014 et ce qu’il faut savoir avant<\/h2>\n
La propri\u00e9t\u00e9 est r\u00e9ellement ouverte aux \u00e9trangers<\/h3>\n
La fiscalit\u00e9 locale sur le revenu locatif<\/h3>\n
Liquidit\u00e9 et lisibilit\u00e9 du march\u00e9<\/h3>\n
La monnaie<\/h3>\n
Les limites, tout de suite<\/h3>\n
\n
Ce qu’un \u00e9tranger a le droit d’acheter : freehold, leasehold et Dubai Land Department<\/h2>\n
Freehold<\/h3>\n
Leasehold<\/h3>\n
La r\u00e8gle pratique<\/h3>\n
Le registre et l’Oqood<\/h3>\n
Les types de biens et \u00e0 qui chacun convient<\/h2>\n