{"id":114512,"date":"2026-09-23T05:11:31","date_gmt":"2026-09-23T05:11:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.myafric.com\/?p=114512"},"modified":"2026-09-27T12:04:10","modified_gmt":"2026-09-27T12:04:10","slug":"comment-sassurer-de-la-solvabilite-de-lacheteur-de-son-logement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/comment-sassurer-de-la-solvabilite-de-lacheteur-de-son-logement\/","title":{"rendered":"V\u00e9rifier la solvabilit\u00e9 d&#8217;un acheteur au S\u00e9n\u00e9gal : la m\u00e9thode du vendeur"},"content":{"rendered":"<p>Quand on vend un logement, le risque le plus co\u00fbteux n&#8217;est pas de ne jamais \u00eatre pay\u00e9 : le passage devant notaire est fait pour l&#8217;\u00e9viter. Le risque, c&#8217;est de retirer son bien du march\u00e9 pendant trois ou quatre mois pour un acheteur qui, au moment de signer, n&#8217;aura pas r\u00e9uni la somme. Pendant ce temps, les visites se sont arr\u00eat\u00e9es, les autres candidats sont partis, et il faut repartir de z\u00e9ro \u2014 souvent en position plus faible, parce qu&#8217;un bien qui revient sur le march\u00e9 suscite toujours la m\u00eame question : pourquoi la vente a-t-elle \u00e9chou\u00e9 ?<\/p>\n<p>V\u00e9rifier la solvabilit\u00e9 d&#8217;un acheteur, ce n&#8217;est donc pas se m\u00e9fier de lui. C&#8217;est mesurer, avant de s&#8217;engager, la probabilit\u00e9 que son financement soit pr\u00eat \u00e0 la date convenue. Voici comment un vendeur peut le faire au S\u00e9n\u00e9gal, avec tact et sans jouer au banquier.<\/p>\n<h2>Trois questions, pas une<\/h2>\n<p>\u00ab Est-il solvable ? \u00bb est une question trop large pour \u00eatre utile. Elle se d\u00e9compose en trois, et un acheteur peut r\u00e9pondre oui aux deux premi\u00e8res et non \u00e0 la troisi\u00e8me.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>La somme existe-t-elle ?<\/strong> L&#8217;acheteur dispose-t-il r\u00e9ellement du montant, ou compte-t-il l&#8217;obtenir d&#8217;un tiers, d&#8217;une banque ou d&#8217;une vente \u00e0 venir ?<\/li>\n<li><strong>Est-elle disponible ?<\/strong> Une \u00e9pargne immobilis\u00e9e, un h\u00e9ritage en cours de r\u00e8glement ou des fonds bloqu\u00e9s \u00e0 l&#8217;\u00e9tranger existent sans \u00eatre mobilisables.<\/li>\n<li><strong>Le sera-t-elle \u00e0 la date pr\u00e9vue ?<\/strong> C&#8217;est la question d\u00e9cisive, et la seule qui d\u00e9termine si votre calendrier de vente tiendra.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un acheteur s\u00e9rieux r\u00e9pond \u00e0 ces trois questions sans se troubler. Celui qui d\u00e9place la conversation vers autre chose vous donne d\u00e9j\u00e0 une information.<\/p>\n<h2>Quatre profils, quatre points de fragilit\u00e9<\/h2>\n<p>Tous les acheteurs ne pr\u00e9sentent pas le m\u00eame risque, et ce risque ne se situe pas au m\u00eame endroit du parcours.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Profil<\/th>\n<th>Origine des fonds<\/th>\n<th>O\u00f9 cela se bloque en g\u00e9n\u00e9ral<\/th>\n<th>Ce qui rassure<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Acheteur au comptant, r\u00e9sident<\/td>\n<td>\u00c9pargne d\u00e9j\u00e0 constitu\u00e9e<\/td>\n<td>Rarement ; parfois une \u00e9pargne moins liquide qu&#8217;annonc\u00e9<\/td>\n<td>Une attestation bancaire r\u00e9cente<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Acheteur de la diaspora<\/td>\n<td>\u00c9pargne \u00e0 l&#8217;\u00e9tranger<\/td>\n<td>Transfert, change, justificatifs demand\u00e9s par les banques<\/td>\n<td>Un calendrier de transfert \u00e9crit, un mandataire sur place<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Acheteur \u00e0 cr\u00e9dit<\/td>\n<td>Pr\u00eat bancaire<\/td>\n<td>Entre l&#8217;accord de principe et l&#8217;offre ferme<\/td>\n<td>Un document nominatif de la banque, dat\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Acheteur en cha\u00eene<\/td>\n<td>Le produit d&#8217;une vente en cours<\/td>\n<td>Si sa propre vente \u00e9choue, la v\u00f4tre tombe<\/td>\n<td>L&#8217;\u00e9tat d&#8217;avancement \u00e9crit de l&#8217;autre transaction<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Le quatri\u00e8me profil est celui que les vendeurs sous-estiment le plus. Votre vente devient alors d\u00e9pendante d&#8217;une transaction que vous ne voyez pas, conduite par des gens que vous ne connaissez pas. Ce n&#8217;est pas r\u00e9dhibitoire, mais cela doit \u00eatre dit et \u00e9crit d\u00e8s le d\u00e9part.<\/p>\n<h2>Les pi\u00e8ces qui parlent, et ce qu&#8217;elles disent vraiment<\/h2>\n<p>Un vendeur n&#8217;a pas \u00e0 instruire un dossier de cr\u00e9dit. Il lui faut seulement des \u00e9l\u00e9ments dat\u00e9s, nominatifs, et portant sur le montant en jeu. Voici ce que valent les documents que l&#8217;on vous pr\u00e9sentera.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Pi\u00e8ce<\/th>\n<th>Ce qu&#8217;elle \u00e9tablit<\/th>\n<th>Ce qu&#8217;elle n&#8217;\u00e9tablit pas<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Attestation bancaire de disponibilit\u00e9<\/td>\n<td>Qu&#8217;une somme figure sur un compte \u00e0 une date donn\u00e9e<\/td>\n<td>Qu&#8217;elle y sera encore le jour de la signature<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Accord de principe d&#8217;une banque<\/td>\n<td>Qu&#8217;un dossier a \u00e9t\u00e9 ouvert<\/td>\n<td>Que le pr\u00eat est accord\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Offre de pr\u00eat nominative et dat\u00e9e<\/td>\n<td>Un engagement ferme de l&#8217;\u00e9tablissement<\/td>\n<td>Rien de plus que ce qu&#8217;elle \u00e9nonce : lisez le montant et la validit\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Promesse d&#8217;achat sign\u00e9e avec d\u00e9p\u00f4t<\/td>\n<td>Un engagement de l&#8217;acheteur, mat\u00e9rialis\u00e9 par de l&#8217;argent<\/td>\n<td>La capacit\u00e9 \u00e0 r\u00e9unir le solde<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Justificatifs de revenus<\/td>\n<td>Une capacit\u00e9 de remboursement dans la dur\u00e9e<\/td>\n<td>La disponibilit\u00e9 imm\u00e9diate d&#8217;un apport<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Retenez la hi\u00e9rarchie : un document dat\u00e9, nominatif et chiffr\u00e9 vaut mieux qu&#8217;une d\u00e9claration, et un versement effectif vaut mieux qu&#8217;un document. C&#8217;est l&#8217;argent d\u00e9j\u00e0 sorti de la poche de l&#8217;acheteur qui mesure le plus s\u00fbrement son engagement.<\/p>\n<h2>Demander sans braquer<\/h2>\n<p>La demande passe d&#8217;autant mieux qu&#8217;elle est pr\u00e9sent\u00e9e comme une r\u00e8gle du jeu, annonc\u00e9e \u00e0 tous, et non comme une suspicion personnelle. Trois formulations qui fonctionnent :<\/p>\n<ul>\n<li>\u00ab Je retire le bien des visites d\u00e8s la promesse sign\u00e9e, donc je demande \u00e0 chaque candidat le m\u00eame justificatif de financement. \u00bb<\/li>\n<li>\u00ab Votre notaire ou votre banque peut me transmettre une simple attestation dat\u00e9e, cela suffit. \u00bb<\/li>\n<li>\u00ab Quel est votre calendrier de mise \u00e0 disposition des fonds ? Je cale la signature dessus. \u00bb<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pr\u00e9sent\u00e9e ainsi, la demande devient un service rendu aux deux parties : elle \u00e9vite \u00e0 l&#8217;acheteur de s&#8217;engager sur un d\u00e9lai qu&#8217;il ne tiendra pas. Un candidat de bonne foi comprend imm\u00e9diatement. Une r\u00e9ticence persistante, en revanche, est une donn\u00e9e \u00e0 prendre au s\u00e9rieux.<\/p>\n<h2>Ce que le notaire s\u00e9curise, et ce qu&#8217;il ne peut pas anticiper<\/h2>\n<p>Au S\u00e9n\u00e9gal, l&#8217;\u00e9tude notariale est le point de passage de la transaction : elle v\u00e9rifie les titres, pr\u00e9pare l&#8217;acte et encadre le versement du prix. Elle prot\u00e8ge donc tr\u00e8s efficacement le vendeur contre le d\u00e9faut de paiement au moment de la signature. En revanche, elle n&#8217;a pas pour r\u00f4le de vous dire, trois mois plus t\u00f4t, si votre candidat r\u00e9unira les fonds. Ce filtre-l\u00e0 est le v\u00f4tre, et il se pose en amont.<\/p>\n<p>Une bonne pratique consiste \u00e0 faire entrer le notaire t\u00f4t, d\u00e8s la promesse, plut\u00f4t qu&#8217;\u00e0 la fin. Il fixe un calendrier, r\u00e9clame les pi\u00e8ces et sert d&#8217;interlocuteur neutre pour demander \u00e0 l&#8217;acheteur ce qu&#8217;un vendeur a du mal \u00e0 demander lui-m\u00eame. Notre article sur <a href=\"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/role-notaire-achat-immobilier-senegal\/\">le r\u00f4le du notaire dans un achat immobilier au S\u00e9n\u00e9gal<\/a> d\u00e9taille la r\u00e9partition des r\u00f4les, et celui consacr\u00e9 aux <a href=\"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/frais-notaire-taxes-achat-senegal\/\">frais d&#8217;acquisition<\/a> explique pourquoi la question du budget de l&#8217;acheteur ne s&#8217;arr\u00eate pas au prix affich\u00e9.<\/p>\n<h2>S\u00e9curiser par le contrat plut\u00f4t que par la confiance<\/h2>\n<p>La meilleure v\u00e9rification de solvabilit\u00e9 reste un document qui organise l&#8217;\u00e9chec. Quatre \u00e9l\u00e9ments, \u00e9crits d\u00e8s la promesse, changent compl\u00e8tement votre exposition.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Un d\u00e9p\u00f4t \u00e0 la signature de la promesse<\/strong>, vers\u00e9 entre les mains du notaire. Son montant importe moins que son existence : il transforme une intention en engagement.<\/li>\n<li><strong>Une date butoir de signature de l&#8217;acte<\/strong>, claire, avec ce qui se passe si elle n&#8217;est pas tenue.<\/li>\n<li><strong>La mention explicite du mode de financement<\/strong>. Si l&#8217;achat d\u00e9pend d&#8217;un pr\u00eat ou d&#8217;une autre vente, cela doit figurer au contrat, avec un d\u00e9lai d&#8217;obtention.<\/li>\n<li><strong>Les pi\u00e8ces \u00e0 produire et leur \u00e9ch\u00e9ance<\/strong> : quelle attestation, \u00e0 quelle date, faute de quoi la promesse tombe.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un vendeur qui dispose de ces quatre lignes n&#8217;a plus besoin de deviner. Le calendrier fait le travail : soit les pi\u00e8ces arrivent, soit la situation est claire assez t\u00f4t pour remettre le bien en vente sans avoir perdu la saison.<\/p>\n<h2>Six signaux qui annoncent un dossier fragile<\/h2>\n<ul>\n<li>Le refus r\u00e9p\u00e9t\u00e9 de produire le moindre document, alors que la demande est la m\u00eame pour tous.<\/li>\n<li>Un montage financier qui change de nature entre deux rendez-vous.<\/li>\n<li>Une insistance \u00e0 signer tr\u00e8s vite, avant tout \u00e9crit, avec la promesse d&#8217;un r\u00e8glement complet plus tard.<\/li>\n<li>Une pression pour verser ou recevoir des fonds hors du circuit notarial.<\/li>\n<li>Un tiers qui parle \u00e0 la place de l&#8217;acheteur sans mandat \u00e9crit.<\/li>\n<li>Un calendrier suspendu \u00e0 un \u00e9v\u00e9nement ext\u00e9rieur non dat\u00e9 : une vente, un h\u00e9ritage, un versement attendu.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Aucun de ces signaux ne fait de votre interlocuteur une personne de mauvaise foi. Chacun, en revanche, augmente sensiblement la probabilit\u00e9 que la vente n&#8217;aboutisse pas dans le d\u00e9lai annonc\u00e9 \u2014 et c&#8217;est cela que vous devez \u00e9valuer.<\/p>\n<h2>La chronologie d&#8217;une vente qui tient<\/h2>\n<p>Dans l&#8217;ordre, voici les six moments o\u00f9 la question du financement se pose, et ce qu&#8217;il faut obtenir \u00e0 chacun.<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Avant la premi\u00e8re visite<\/strong> : annoncer que le financement sera justifi\u00e9. Cela filtre les curieux sans vexer personne.<\/li>\n<li><strong>\u00c0 l&#8217;offre<\/strong> : demander une offre \u00e9crite, avec le prix, le mode de financement et le d\u00e9lai souhait\u00e9.<\/li>\n<li><strong>Avant de retirer le bien du march\u00e9<\/strong> : obtenir la premi\u00e8re pi\u00e8ce dat\u00e9e. C&#8217;est le moment le plus important, parce que c&#8217;est l\u00e0 que vous renoncez aux autres candidats.<\/li>\n<li><strong>\u00c0 la promesse<\/strong> : d\u00e9p\u00f4t chez le notaire, date butoir, pi\u00e8ces \u00e0 fournir et \u00e9ch\u00e9ances.<\/li>\n<li><strong>\u00c0 mi-parcours<\/strong> : un point de situation \u00e9crit. Un dossier qui n&#8217;avance pas \u00e0 mi-chemin n&#8217;aboutira pas au terme.<\/li>\n<li><strong>Avant l&#8217;acte<\/strong> : confirmation du notaire que les fonds sont en place.<\/li>\n<\/ol>\n<p>La troisi\u00e8me \u00e9tape est celle que l&#8217;on saute le plus souvent, par enthousiasme ou par politesse. C&#8217;est pourtant la seule qui prot\u00e8ge r\u00e9ellement votre calendrier.<\/p>\n<h2>Le cas particulier de la diaspora<\/h2>\n<p>Un acheteur install\u00e9 en Europe ou en Am\u00e9rique du Nord est souvent parfaitement solvable, avec un calendrier plus long que pr\u00e9vu : constitution des justificatifs demand\u00e9s par sa banque, d\u00e9lais de transfert, conversion, et parfois un d\u00e9placement \u00e0 organiser ou un mandat \u00e0 faire \u00e9tablir. Ce n&#8217;est pas un probl\u00e8me de capacit\u00e9, c&#8217;est un probl\u00e8me de d\u00e9lai \u2014 et il se r\u00e8gle en le mettant par \u00e9crit d\u00e8s le d\u00e9part plut\u00f4t qu&#8217;en le d\u00e9couvrant \u00e0 trois semaines de la signature.<\/p>\n<p>Deux pr\u00e9cautions suffisent le plus souvent : demander le calendrier de mise \u00e0 disposition des fonds, et savoir qui signera sur place en cas d&#8217;emp\u00eachement, avec un mandat en r\u00e8gle. Notre guide pour <a href=\"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/acheter-senegal-depuis-france-diaspora\/\">acheter au S\u00e9n\u00e9gal depuis la France<\/a> d\u00e9crit le parcours vu du c\u00f4t\u00e9 de l&#8217;acheteur : le lire aide un vendeur \u00e0 comprendre ce qui prend du temps chez son candidat, et \u00e0 faire la diff\u00e9rence entre une lenteur normale et un dossier qui n&#8217;existe pas.<\/p>\n<h2>Pr\u00e9parer la vente, c&#8217;est aussi pr\u00e9parer l&#8217;acheteur<\/h2>\n<p>Un bien dont le dossier est complet attire des candidats mieux pr\u00e9par\u00e9s. Titre en r\u00e8gle, situation locative claire, diagnostics et factures disponibles, prix coh\u00e9rent avec le march\u00e9 : tout cela raccourcit le parcours de l&#8217;acheteur, donc r\u00e9duit le risque qu&#8217;il abandonne en route. Notre guide pour <a href=\"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/comment-preparer-et-mettre-en-valeur-sa-maison-pour-la-vente\/\">pr\u00e9parer sa maison pour la vente<\/a> couvre cette partie, et celui consacr\u00e9 \u00e0 la <a href=\"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/verifier-titre-foncier-procedure\/\">v\u00e9rification d&#8217;un titre foncier<\/a> rappelle ce qu&#8217;un acqu\u00e9reur s\u00e9rieux contr\u00f4lera de son c\u00f4t\u00e9.<\/p>\n<p>Pour replacer l&#8217;ensemble de l&#8217;op\u00e9ration dans son contexte, le guide <a href=\"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/acheter-investir-senegal-guide-complet\/\">acheter et investir au S\u00e9n\u00e9gal<\/a> d\u00e9crit le parcours complet d&#8217;une transaction, et notre article sur <a href=\"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/budget-achat-dakar\/\">le budget r\u00e9el de l&#8217;acqu\u00e9reur \u00e0 Dakar<\/a> montre pourquoi un acheteur qui n&#8217;a pr\u00e9vu que le prix du bien se retrouve \u00e0 court au mauvais moment. Comprendre son budget, c&#8217;est anticiper l&#8217;endroit exact o\u00f9 sa vente peut caler.<\/p>\n<h2>Faut-il d\u00e9l\u00e9guer ce filtrage ?<\/h2>\n<p>Un vendeur particulier peut tr\u00e8s bien conduire ces v\u00e9rifications seul : elles reposent sur quelques questions et deux ou trois documents. La d\u00e9l\u00e9gation prend son sens quand le bien attire beaucoup de candidats, quand le vendeur r\u00e9side \u00e0 l&#8217;\u00e9tranger, ou quand la relation avec l&#8217;acheteur devient difficile \u00e0 tenir sur un terrain financier. Un interm\u00e9diaire pose alors des questions que le propri\u00e9taire n&#8217;ose pas poser, et il compare les dossiers entre eux plut\u00f4t qu&#8217;un par un.<\/p>\n<p>C&#8217;est l&#8217;un des volets de notre accompagnement des propri\u00e9taires : qualification des candidats, pi\u00e8ces demand\u00e9es \u00e0 tous de la m\u00eame mani\u00e8re, calendrier tenu avec l&#8217;\u00e9tude notariale. Vous pouvez nous <a href=\"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/pour-les-proprietaires-des-biens-immobiliers\/\">confier votre bien<\/a> ou simplement appeler le <strong>+221 78 580 40 40<\/strong> pour en parler. Pour voir comment se positionnent les biens comparables au v\u00f4tre, consultez les <a href=\"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/maisons-a-acheter-dans-les-quartiers-residentiels-de-dakar\/\">maisons \u00e0 vendre dans les quartiers r\u00e9sidentiels de Dakar<\/a>.<\/p>\n<h2>Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n<h3>Ai-je le droit de demander un justificatif de financement ?<\/h3>\n<p>Rien ne vous oblige \u00e0 accepter une offre, et vous pouvez conditionner le retrait de votre bien du march\u00e9 \u00e0 la production d&#8217;un document. La bonne m\u00e9thode consiste \u00e0 appliquer la m\u00eame exigence \u00e0 tous les candidats et \u00e0 l&#8217;annoncer d&#8217;embl\u00e9e, plut\u00f4t qu&#8217;\u00e0 la sortir face \u00e0 un seul.<\/p>\n<h3>Un acheteur au comptant est-il toujours pr\u00e9f\u00e9rable \u00e0 un acheteur \u00e0 cr\u00e9dit ?<\/h3>\n<p>Il est g\u00e9n\u00e9ralement plus rapide et moins expos\u00e9 aux al\u00e9as d&#8217;un tiers. Mais un dossier de cr\u00e9dit avec une offre ferme en main est plus s\u00fbr qu&#8217;un comptant dont les fonds se trouvent encore \u00e0 l&#8217;\u00e9tranger. Ce qui compte n&#8217;est pas l&#8217;\u00e9tiquette, c&#8217;est la date \u00e0 laquelle l&#8217;argent sera disponible.<\/p>\n<h3>Quel montant demander en d\u00e9p\u00f4t \u00e0 la promesse ?<\/h3>\n<p>Il n&#8217;existe pas de montant standard : cela se discute selon le bien, le d\u00e9lai et le profil de l&#8217;acheteur, et cela se formalise chez le notaire. L&#8217;essentiel est qu&#8217;il soit assez significatif pour engager r\u00e9ellement le candidat.<\/p>\n<h3>Que faire si l&#8217;acheteur ne r\u00e9unit pas les fonds \u00e0 la date pr\u00e9vue ?<\/h3>\n<p>Tout d\u00e9pend de ce que pr\u00e9voit la promesse : c&#8217;est pourquoi la date butoir et ses cons\u00e9quences doivent y figurer. Rapprochez-vous de l&#8217;\u00e9tude qui a re\u00e7u l&#8217;acte avant toute d\u00e9cision. Nous sommes agents immobiliers et non juristes ; sur les suites d&#8217;un engagement non tenu, seul un professionnel du droit peut vous r\u00e9pondre au regard de votre contrat.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Comment un vendeur mesure, avant de retirer son bien du march\u00e9, la probabilit\u00e9 que son acheteur r\u00e9unisse les fonds \u00e0 la date pr\u00e9vue : profils, pi\u00e8ces, contrat et signaux d&#8217;alerte.<\/p>\n","protected":false},"author":85,"featured_media":134103,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":"","rank_math_title":"Solvabilit\u00e9 de l'acheteur : v\u00e9rifier avant de vendre | MyAfric","rank_math_description":"Vendre au S\u00e9n\u00e9gal : les trois questions \u00e0 poser sur le financement, les pi\u00e8ces qui comptent, le d\u00e9p\u00f4t \u00e0 la promesse et six signaux d'un dossier fragile. 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