\n| 9. Formalit\u00e9s<\/td>\n | Enregistrement, mutation, mise \u00e0 jour fonci\u00e8re<\/td>\n | Justificatifs de l’inscription \u00e0 votre nom<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\u00c9tape 1 \u2014 Ne confondez pas la brochure et le contrat<\/h3>\nLes images de synth\u00e8se ne sont pas contractuelles, et elles ne le pr\u00e9tendent d’ailleurs jamais : la mention figure en petits caract\u00e8res. Ce qui est contractuel, c’est la notice descriptive<\/strong> \u2014 le document technique qui liste, poste par poste, ce qui sera effectivement mis en \u0153uvre : nature des cloisons, rev\u00eatements, menuiseries, \u00e9quipements sanitaires, \u00e9lectricit\u00e9, climatisation, parties communes.<\/p>\nR\u00e9clamez-la avant de verser quoi que ce soit, et lisez-la ligne \u00e0 ligne. C’est le document qui vous dira si la cuisine \u00ab \u00e9quip\u00e9e \u00bb de la brochure comprend des appareils ou seulement des meubles, si la climatisation est install\u00e9e ou seulement \u00ab pr\u00e9-\u00e9quip\u00e9e \u00bb, et si le parking est nominatif ou banalis\u00e9.<\/p>\n \u00c9tape 3 \u2014 Le contrat de r\u00e9servation<\/h3>\nLe d\u00e9p\u00f4t de r\u00e9servation est le premier moment de vuln\u00e9rabilit\u00e9. Trois r\u00e8gles :<\/p>\n \n- Rien sans \u00e9crit.<\/strong> Un d\u00e9p\u00f4t vers\u00e9 contre un simple re\u00e7u manuscrit n’est pas un contrat de r\u00e9servation.<\/li>\n
- Les conditions de restitution doivent \u00eatre explicites<\/strong> : dans quels cas le d\u00e9p\u00f4t vous est-il rendu, sous quel d\u00e9lai, et sous quelle forme ?<\/li>\n
- Le d\u00e9p\u00f4t se verse par voie tra\u00e7able<\/strong>, sur le compte de la soci\u00e9t\u00e9 qui signe, jamais en esp\u00e8ces \u00e0 une personne physique.<\/li>\n<\/ul>\n
\u00c9tape 5 \u2014 La signature de l’acte<\/h3>\nChoisissez votre notaire vous-m\u00eame. C’est un point de principe qui a des effets tr\u00e8s concrets : le notaire propos\u00e9 par le promoteur travaille r\u00e9guli\u00e8rement pour lui, et m\u00eame en toute d\u00e9ontologie, ce n’est pas la m\u00eame chose qu’un conseil que vous avez choisi et qui r\u00e9pond \u00e0 vous seul.<\/p>\n V\u00e9rifiez que l’acte contient : la d\u00e9signation pr\u00e9cise du lot avec sa surface, la notice descriptive en annexe, le prix total et son \u00e9chelonnement, la date de livraison exprim\u00e9e en date certaine ou en d\u00e9lai ferme, les p\u00e9nalit\u00e9s de retard, les garanties, et les conditions suspensives.<\/p>\n Le calendrier des paiements<\/h2>\nC’est le c\u0153ur financier de l’op\u00e9ration. Le principe : vous ne payez qu’\u00e0 mesure que le chantier progresse, et chaque appel de fonds correspond \u00e0 un stade d’avancement constat\u00e9.<\/p>\n Un \u00e9chelonnement classique s’articule autour de jalons de ce type :<\/p>\n \n- Un d\u00e9p\u00f4t \u00e0 la r\u00e9servation.<\/li>\n
- Un versement \u00e0 la signature de l’acte.<\/li>\n
- Des versements aux stades d’avancement du gros \u0153uvre : fondations, plancher bas, ach\u00e8vement des niveaux, mise hors d’eau.<\/li>\n
- Des versements aux stades du second \u0153uvre : cloisonnement, rev\u00eatements, \u00e9quipements.<\/li>\n
- Un solde \u00e0 la livraison.<\/li>\n<\/ul>\n
La r\u00e9partition exacte des pourcentages varie d’une op\u00e9ration \u00e0 l’autre et se n\u00e9gocie. Trois r\u00e8gles de bon sens s’appliquent quel que soit le programme :<\/p>\n Le solde \u00e0 la livraison doit rester significatif.<\/strong> C’est votre seul v\u00e9ritable moyen de pression au moment de la r\u00e9ception. Un contrat qui pr\u00e9voit un solde symbolique vous prive de tout levier pour faire lever les r\u00e9serves.<\/p>\nChaque appel de fonds doit \u00eatre justifi\u00e9.<\/strong> Exigez, \u00e0 chaque \u00e9ch\u00e9ance, un document attestant l’avancement invoqu\u00e9 \u2014 attestation du ma\u00eetre d’\u0153uvre, constat du bureau de contr\u00f4le, photos dat\u00e9es. Payer sur simple demande revient \u00e0 financer un chantier que vous ne contr\u00f4lez pas.<\/p>\nPayez toujours de fa\u00e7on tra\u00e7able<\/strong>, au b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u00e9sign\u00e9 au contrat, et conservez l’ensemble des justificatifs. En cas de difficult\u00e9 ult\u00e9rieure, la tra\u00e7abilit\u00e9 de vos versements est votre premier \u00e9l\u00e9ment de preuve.<\/p>\nLe contrat : les clauses \u00e0 lire deux fois<\/h2>\nUn contrat de VEFA est long, technique, et r\u00e9dig\u00e9 par le promoteur. Voici les points o\u00f9 se joue l’essentiel.<\/p>\n La d\u00e9signation du bien et la surface<\/h3>\nLe lot doit \u00eatre identifi\u00e9 sans ambigu\u00eft\u00e9 : num\u00e9ro, niveau, orientation, surface, annexes \u2014 parking, cave, terrasse, balcon. V\u00e9rifiez comment la surface est d\u00e9finie : surface habitable, surface utile, surface avec ou sans les balcons et terrasses. Deux contrats peuvent annoncer \u00ab 90 m\u00b2 \u00bb et d\u00e9signer des r\u00e9alit\u00e9s diff\u00e9rentes de dix m\u00e8tres carr\u00e9s.<\/p>\n La tol\u00e9rance de surface<\/h3>\nLes contrats pr\u00e9voient g\u00e9n\u00e9ralement une marge de tol\u00e9rance entre la surface annonc\u00e9e et la surface livr\u00e9e. Lisez-la attentivement : quel pourcentage, dans quel sens, et surtout \u2014 que se passe-t-il si l’\u00e9cart la d\u00e9passe ?<\/strong> Un contrat s\u00e9rieux pr\u00e9voit une r\u00e9vision du prix au prorata, voire une facult\u00e9 de r\u00e9solution au-del\u00e0 d’un certain seuil. Un contrat qui pr\u00e9voit une tol\u00e9rance large sans aucune contrepartie est d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9.<\/p>\nLa date de livraison<\/h3>\nC’est la clause la plus souvent \u00e9dulcor\u00e9e. M\u00e9fiez-vous des formulations \u00e9lastiques : \u00ab livraison pr\u00e9visionnelle \u00bb, \u00ab courant de l’ann\u00e9e \u00bb, \u00ab sous r\u00e9serve des al\u00e9as de chantier \u00bb. Exigez une date certaine ou un d\u00e9lai ferme<\/strong> d\u00e9compt\u00e9 \u00e0 partir d’un \u00e9v\u00e9nement dat\u00e9 et v\u00e9rifiable \u2014 la signature de l’acte, l’obtention de l’autorisation, l’ouverture du chantier.<\/p>\nLes causes l\u00e9gitimes de suspension<\/h3>\nTout contrat pr\u00e9voit des \u00e9v\u00e9nements suspendant le d\u00e9lai : intemp\u00e9ries exceptionnelles, gr\u00e8ves, force majeure, d\u00e9faillance d’une entreprise. C’est normal. Ce qui ne l’est pas, c’est une liste tellement extensive qu’elle vide la date de livraison de sa substance.<\/p>\n Deux garde-fous \u00e0 demander : que la survenance de ces causes soit notifi\u00e9e par \u00e9crit<\/strong> dans un d\u00e9lai court, et qu’elle soit justifi\u00e9e<\/strong>, par exemple par une attestation du ma\u00eetre d’\u0153uvre. Sans cela, la clause devient une porte de sortie ouverte en permanence.<\/p>\nLes p\u00e9nalit\u00e9s de retard<\/h3>\nElles doivent exister, \u00eatre chiffr\u00e9es, et s’appliquer automatiquement \u2014 sans que vous ayez \u00e0 d\u00e9montrer un pr\u00e9judice. V\u00e9rifiez trois choses : le montant, le point de d\u00e9part, et l’existence ou non d’un plafond. Une p\u00e9nalit\u00e9 plafonn\u00e9e \u00e0 un niveau tr\u00e8s bas ne dissuade personne.<\/p>\n La clause de r\u00e9solution<\/h3>\nQue se passe-t-il si le retard devient d\u00e9raisonnable ou si le chantier s’arr\u00eate ? Le contrat doit pr\u00e9voir, au-del\u00e0 d’un certain d\u00e9lai, la possibilit\u00e9 pour vous de mettre fin au contrat et d’obtenir la restitution des sommes vers\u00e9es. Sans cette clause, vous \u00eates li\u00e9 sans terme.<\/p>\n Les modifications du projet<\/h3>\nLe promoteur se r\u00e9serve g\u00e9n\u00e9ralement le droit d’apporter des modifications techniques en cours de chantier. Cadrez-le : les modifications doivent \u00eatre d’\u00e9quivalence au moins \u00e9gale, notifi\u00e9es, et ne pas affecter les caract\u00e9ristiques essentielles du bien. Sinon vous pouvez recevoir un logement qui ne correspond plus \u00e0 ce que vous avez achet\u00e9.<\/p>\n Les charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/h3>\nDemandez le budget pr\u00e9visionnel de charges<\/strong> et le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. C’est un poste durablement sous-estim\u00e9 par les acqu\u00e9reurs : ascenseur, groupe \u00e9lectrog\u00e8ne et son carburant, gardiennage, entretien de la piscine, \u00e9clairage et nettoyage des parties communes, pompage et surpression de l’eau. Sur une r\u00e9sidence bien \u00e9quip\u00e9e, la charge mensuelle repr\u00e9sente une somme r\u00e9elle, \u00e0 int\u00e9grer au budget d\u00e8s le d\u00e9part.<\/p>\nLes garanties que vous pouvez exiger<\/h2>\nTrois familles de garanties structurent la protection d’un acqu\u00e9reur en VEFA. Leur existence et leur p\u00e9rim\u00e8tre d\u00e9pendent de ce qui est effectivement stipul\u00e9 au contrat : faites-les expliciter par votre notaire, une par une.<\/p>\n La garantie d’ach\u00e8vement<\/h3>\nC’est la plus importante, et la plus souvent absente. Son principe : un tiers \u2014 \u00e9tablissement financier ou garant \u2014 s’engage \u00e0 ce que l’immeuble soit achev\u00e9, ou \u00e0 rembourser les sommes vers\u00e9es, si le promoteur d\u00e9faille.<\/p>\n Sans elle, vous financez un chantier en assumant seul le risque d’arr\u00eat. Posez la question directement : \u00ab Une garantie d’ach\u00e8vement est-elle mise en place sur cette op\u00e9ration, par qui, et pouvez-vous m’en communiquer l’acte ? \u00bb La r\u00e9ponse \u00e0 cette question vaut \u00e0 elle seule une longue enqu\u00eate.<\/p>\n Les garanties sur l’ouvrage livr\u00e9<\/h3>\n\n- La garantie de parfait ach\u00e8vement<\/strong>, qui couvre la reprise des d\u00e9sordres signal\u00e9s \u00e0 la r\u00e9ception ou apparus dans la p\u00e9riode qui suit.<\/li>\n
- La garantie de bon fonctionnement<\/strong>, qui porte sur les \u00e9quipements dissociables de l’ouvrage \u2014 robinetterie, appareils, volets.<\/li>\n
- La garantie d\u00e9cennale<\/strong>, qui couvre les dommages compromettant la solidit\u00e9 de l’ouvrage ou le rendant impropre \u00e0 sa destination.<\/li>\n<\/ul>\n
Pour chacune : demandez l’attestation d’assurance correspondante, avec le nom de l’assureur, le num\u00e9ro de police, la p\u00e9riode couverte et le chantier d\u00e9sign\u00e9. Une garantie annonc\u00e9e sans attestation est une intention, pas une couverture.<\/p>\n Suivre le chantier<\/h2>\nUn acqu\u00e9reur qui suit son chantier obtient de meilleurs r\u00e9sultats qu’un acqu\u00e9reur passif. Ce n’est pas de la d\u00e9fiance, c’est de la gestion de projet.<\/p>\n Le rythme des visites<\/h3>\nDemandez \u00e0 inscrire au contrat un droit de visite p\u00e9riodique<\/strong>, encadr\u00e9 par les r\u00e8gles de s\u00e9curit\u00e9 du chantier. Trois moments comptent particuli\u00e8rement :<\/p>\n\n- \u00c0 l’ach\u00e8vement du gros \u0153uvre du niveau concern\u00e9<\/strong> : c’est l\u00e0 qu’on v\u00e9rifie les dimensions r\u00e9elles, l’implantation des cloisons, les emplacements d’ouvertures.<\/li>\n
- Avant la fermeture des cloisons et des gaines<\/strong> : c’est le dernier moment o\u00f9 les r\u00e9seaux \u00e9lectriques et de plomberie sont visibles.<\/li>\n
- \u00c0 la fin du second \u0153uvre<\/strong> : rev\u00eatements, menuiseries, \u00e9quipements, avant la pr\u00e9-livraison.<\/li>\n<\/ul>\n
Ce qu’on regarde<\/h3>\n\n- La conformit\u00e9 des dimensions et de l’implantation aux plans cot\u00e9s.<\/li>\n
- Le nombre et la position des points \u00e9lectriques, prises et interrupteurs.<\/li>\n
- Les attentes de plomberie et l’emplacement des \u00e9vacuations.<\/li>\n
- Les pr\u00e9-\u00e9quipements de climatisation : passage des liaisons, emplacements des unit\u00e9s ext\u00e9rieures.<\/li>\n
- L’\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 des terrasses et balcons, et la pente d’\u00e9vacuation des eaux.<\/li>\n
- La qualit\u00e9 de mise en \u0153uvre des menuiseries ext\u00e9rieures \u2014 un point d\u00e9cisif \u00e0 Dakar, o\u00f9 les embruns et le vent de sable attaquent tout ce qui est mal pos\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n
\u00c9crire, toujours<\/h3>\nChaque observation formul\u00e9e oralement pendant une visite dispara\u00eet. Envoyez syst\u00e9matiquement un message r\u00e9capitulatif \u00e9crit apr\u00e8s chaque visite, avec vos photos dat\u00e9es, et conservez les r\u00e9ponses. C’est ce dossier qui fera la diff\u00e9rence si un d\u00e9saccord survient \u00e0 la r\u00e9ception.<\/p>\n La livraison et la r\u00e9ception<\/h2>\nC’est le moment d\u00e9cisif de toute l’op\u00e9ration. Quelques heures qui d\u00e9terminent ce que vous pourrez encore exiger et ce que vous devrez assumer.<\/p>\n La pr\u00e9-livraison<\/h3>\nId\u00e9alement, une visite de conformit\u00e9 a lieu quelques semaines avant la remise des cl\u00e9s. Elle permet au promoteur de reprendre les points relev\u00e9s avant la r\u00e9ception officielle. Demandez-la, et faites-la inscrire au contrat.<\/p>\n Comment se d\u00e9roule la r\u00e9ception<\/h3>\nVous visitez le logement achev\u00e9, en pr\u00e9sence du repr\u00e9sentant du promoteur, et vous consignez sur un proc\u00e8s-verbal de r\u00e9ception<\/strong> toutes les non-conformit\u00e9s et malfa\u00e7ons constat\u00e9es. Ce sont les \u00ab r\u00e9serves \u00bb. Le PV est sign\u00e9 par les deux parties, et le promoteur dispose d’un d\u00e9lai pour les lever.<\/p>\nLes r\u00e8gles \u00e0 respecter<\/h3>\nVenez accompagn\u00e9 d’un professionnel.<\/strong> Un architecte, un ma\u00eetre d’\u0153uvre ou un technicien du b\u00e2timent rep\u00e8re en une heure ce qu’un particulier ne voit pas. Le co\u00fbt de cette prestation est sans commune mesure avec celui d’un d\u00e9faut non relev\u00e9.<\/p>\nPrenez le temps.<\/strong> Une r\u00e9ception d’appartement exp\u00e9di\u00e9e en vingt minutes est une r\u00e9ception rat\u00e9e. Comptez deux \u00e0 trois heures, et refusez d’\u00eatre press\u00e9.<\/p>\n\u00c9crivez tout.<\/strong> Une r\u00e9serve non consign\u00e9e au PV n’existe pas. Y compris les petites choses : une prise mal fix\u00e9e, une porte qui frotte, un joint mal fait. Ce sont ces d\u00e9tails qui co\u00fbtent cher \u00e0 reprendre apr\u00e8s.<\/p>\nNe signez jamais un PV sans r\u00e9serves par confort.<\/strong> Aucun logement neuf n’est parfait \u00e0 la livraison. Un PV vierge signifie que vous avez accept\u00e9 le bien en l’\u00e9tat.<\/p>\nGardez le levier du solde.<\/strong> Le versement final doit intervenir apr\u00e8s la lev\u00e9e des r\u00e9serves, ou une part doit \u00eatre consign\u00e9e jusqu’\u00e0 leur reprise effective.<\/p>\nLes points de contr\u00f4le<\/h3>\n\n\n\n| Poste<\/th>\n | Ce qu’on v\u00e9rifie<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n | \n\n| Surfaces<\/td>\n | Mesure effective des pi\u00e8ces, comparaison au plan cot\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n | \n| \u00c9lectricit\u00e9<\/td>\n | Chaque prise, chaque interrupteur, tableau, mise \u00e0 la terre, diff\u00e9rentiels<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Plomberie<\/td>\n | Pression, \u00e9coulement, absence de fuite, siphons, \u00e9vacuations, chauffe-eau<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Menuiseries<\/td>\n | Ouverture et fermeture de chaque porte et fen\u00eatre, joints, serrures, vitrages<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Rev\u00eatements<\/td>\n | Carrelage : plan\u00e9it\u00e9, alignement, joints, sonorit\u00e9 au creux. Peinture : reprises, coulures<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Climatisation<\/td>\n | Fonctionnement de chaque unit\u00e9, \u00e9vacuation des condensats, fixation des unit\u00e9s ext\u00e9rieures<\/td>\n<\/tr>\n | \n| \u00c9tanch\u00e9it\u00e9<\/td>\n | Terrasses, balcons, salles d’eau, pentes d’\u00e9vacuation, seuils<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Parties communes<\/td>\n | Ascenseur, groupe \u00e9lectrog\u00e8ne, local poubelles, \u00e9clairage, portail, b\u00e2che \u00e0 eau et surpresseur<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Annexes<\/td>\n | Parking : accessibilit\u00e9 et dimensions r\u00e9elles. Cave, local v\u00e9lo, terrasse privative<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\nLes documents \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer le jour de la livraison<\/h3>\n\n- Le proc\u00e8s-verbal de r\u00e9ception sign\u00e9, avec les r\u00e9serves et le d\u00e9lai de reprise.<\/li>\n
- Les attestations d’assurance des garanties, avec noms d’assureurs et num\u00e9ros de police.<\/li>\n
- Les notices techniques et garanties constructeur des \u00e9quipements install\u00e9s.<\/li>\n
- Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et l’\u00e9tat descriptif de division.<\/li>\n
- Les coordonn\u00e9es du syndic et le budget de charges vot\u00e9 ou pr\u00e9visionnel.<\/li>\n
- Les cl\u00e9s, badges, t\u00e9l\u00e9commandes, en nombre.<\/li>\n<\/ul>\n
Retards et recours<\/h2>\nLe retard est le risque le plus fr\u00e9quent, tr\u00e8s loin devant l’abandon de chantier. Il n’est pas n\u00e9cessairement le signe d’un probl\u00e8me grave, mais il doit \u00eatre trait\u00e9 m\u00e9thodiquement d\u00e8s son apparition.<\/p>\n La s\u00e9quence \u00e0 suivre<\/h3>\n\n- Constater et dater.<\/strong> Comparez la date contractuelle et la situation r\u00e9elle. Documentez l’avancement par des photos dat\u00e9es et, si possible, un constat de professionnel.<\/li>\n
- \u00c9crire.<\/strong> Demandez au promoteur, par \u00e9crit, l’explication du retard, la cause invoqu\u00e9e, sa justification et le nouveau calendrier. Conservez la trace de l’envoi.<\/li>\n
- V\u00e9rifier la cause invoqu\u00e9e.<\/strong> Correspond-elle r\u00e9ellement \u00e0 un cas de suspension pr\u00e9vu au contrat ? A-t-elle \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9e dans les formes et les d\u00e9lais pr\u00e9vus ?<\/li>\n
- Mettre en demeure.<\/strong> Si la r\u00e9ponse est insuffisante ou absente, une mise en demeure formelle, r\u00e9dig\u00e9e avec votre conseil, marque le point de d\u00e9part de vos recours.<\/li>\n
- Faire jouer les p\u00e9nalit\u00e9s.<\/strong> Elles sont dues d\u00e8s lors que les conditions contractuelles sont r\u00e9unies. R\u00e9clamez-les explicitement, chiffr\u00e9es.<\/li>\n
- Envisager la r\u00e9solution<\/strong> si le retard d\u00e9passe le seuil pr\u00e9vu au contrat. C’est une d\u00e9cision lourde, \u00e0 prendre avec un conseil.<\/li>\n<\/ol>\n
La r\u00e8gle d’or : ne pas payer l’\u00e9ch\u00e9ance suivante<\/h3>\nUn appel de fonds correspond \u00e0 un stade d’avancement. Si ce stade n’est pas atteint, l’appel n’est pas d\u00fb. Continuer \u00e0 payer \u00ab pour ne pas cr\u00e9er de tension \u00bb est l’erreur la plus co\u00fbteuse que commettent les acqu\u00e9reurs en difficult\u00e9 : elle vous prive de votre seul moyen de pression, exactement au moment o\u00f9 vous en avez besoin.<\/p>\n Les signaux d’alerte s\u00e9rieux<\/h3>\n\n- Le chantier est visiblement \u00e0 l’arr\u00eat, sans personnel ni mat\u00e9riel, pendant plusieurs semaines.<\/li>\n
- Le promoteur cesse de r\u00e9pondre, change d’interlocuteur \u00e0 r\u00e9p\u00e9tition, ou renvoie syst\u00e9matiquement \u00e0 plus tard.<\/li>\n
- Des entreprises sous-traitantes se plaignent d’impay\u00e9s, ou quittent le chantier.<\/li>\n
- De nouveaux appels de fonds sont demand\u00e9s sans avancement correspondant.<\/li>\n
- D’autres acqu\u00e9reurs du m\u00eame programme rencontrent les m\u00eames difficult\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n
Ce dernier point est le plus utile : organisez-vous entre acqu\u00e9reurs<\/strong>. Un groupe d’acheteurs du m\u00eame programme, coordonn\u00e9 et repr\u00e9sent\u00e9 par un conseil unique, obtient beaucoup plus qu’une somme d’individus isol\u00e9s. C’est vrai partout, et particuli\u00e8rement dans ce type de dossier.<\/p>\nLes frais annexes : ce qui s’ajoute au prix affich\u00e9<\/h2>\nLe prix du bureau de vente n’est pas le prix de revient. Pr\u00e9voyez, en plus du prix du lot :<\/p>\n \n- Les frais d’acte et de formalit\u00e9s<\/strong> \u2014 droits, honoraires du notaire, enregistrement, publicit\u00e9 fonci\u00e8re.<\/li>\n
- Les frais li\u00e9s au financement<\/strong>, le cas \u00e9ch\u00e9ant : dossier, garantie, assurance.<\/li>\n
- Les frais de raccordement et d’abonnement<\/strong> aux r\u00e9seaux : \u00e9lectricit\u00e9, eau, \u00e9ventuellement fibre.<\/li>\n
- Le d\u00e9p\u00f4t initial de charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> et le fonds de roulement demand\u00e9 par le syndic.<\/li>\n
- Les compl\u00e9ments d’\u00e9quipement<\/strong> : selon la notice, cuisine, climatisation, placards, luminaires peuvent \u00eatre \u00e0 votre charge. C’est un poste r\u00e9guli\u00e8rement sous-estim\u00e9.<\/li>\n
- Les travaux de personnalisation<\/strong> demand\u00e9s en cours de chantier.<\/li>\n
- L’ameublement<\/strong>, si vous destinez le bien \u00e0 la location meubl\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n
Construisez votre budget sur le total, pas sur le prix du lot. Et gardez une r\u00e9serve : dans le neuf comme ailleurs, un budget tendu au centime pr\u00e8s est un budget qui casse.<\/p>\n Neuf ou ancien : le comparatif<\/h2>\nLa question revient dans presque tous les dossiers. Il n’y a pas de bonne r\u00e9ponse universelle, seulement un arbitrage entre des avantages qui ne se compensent pas.<\/p>\n \n\n\n| Crit\u00e8re<\/th>\n | Neuf \/ VEFA<\/th>\n | Ancien<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n | \n\n| Disponibilit\u00e9<\/td>\n | Diff\u00e9r\u00e9e : un \u00e0 trois ans, parfois plus<\/td>\n | Imm\u00e9diate ou \u00e0 court terme<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Prix au m\u00b2<\/td>\n | Plus \u00e9lev\u00e9 \u00e0 emplacement comparable<\/td>\n | Plus bas, avec une marge de n\u00e9gociation r\u00e9elle<\/td>\n<\/tr>\n | \n| \u00c9talement du paiement<\/td>\n | Oui, par appels de fonds<\/td>\n | Non, paiement \u00e0 la signature<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Travaux \u00e0 pr\u00e9voir<\/td>\n | Aucun \u00e0 court terme<\/td>\n | Souvent, parfois lourds<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Prestations<\/td>\n | Normes r\u00e9centes, \u00e9quipements collectifs<\/td>\n | Variables selon l’ann\u00e9e de construction<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Personnalisation<\/td>\n | Possible en cours de chantier<\/td>\n | Apr\u00e8s achat, par travaux<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Emplacement<\/td>\n | Contraint par le foncier disponible<\/td>\n | Choix large, y compris dans les secteurs satur\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Risque principal<\/td>\n | Retard, non-conformit\u00e9, d\u00e9faillance du promoteur<\/td>\n | Vices cach\u00e9s, v\u00e9tust\u00e9, r\u00e9gularit\u00e9 du titre<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/td>\n | Souvent \u00e9lev\u00e9es si \u00e9quipements collectifs nombreux<\/td>\n | G\u00e9n\u00e9ralement plus basses, sauf immeuble d\u00e9grad\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Ce qu’on v\u00e9rifie en priorit\u00e9<\/td>\n | Le promoteur et le contrat<\/td>\n | Le titre foncier et l’\u00e9tat du b\u00e2ti<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Une mani\u00e8re simple de trancher : si votre contrainte principale est le d\u00e9lai<\/strong>, allez vers l’ancien. Si c’est le budget disponible imm\u00e9diatement<\/strong>, l’\u00e9talement de la VEFA peut \u00eatre d\u00e9cisif. Si c’est l’emplacement pr\u00e9cis<\/strong>, l’ancien offre un choix incomparablement plus large.<\/p>\nLogement social et programmes aid\u00e9s<\/h2>\nUne partie de l’offre neuve rel\u00e8ve de programmes \u00e0 vocation sociale ou interm\u00e9diaire, port\u00e9s par des op\u00e9rateurs publics ou dans le cadre de politiques publiques du logement. Ces op\u00e9rations ne fonctionnent pas comme le march\u00e9 libre.<\/p>\n Les diff\u00e9rences principales :<\/p>\n \n- Des conditions d’\u00e9ligibilit\u00e9<\/strong> : plafonds de revenus, situation professionnelle, absence de propri\u00e9t\u00e9 ant\u00e9rieure, r\u00e9sidence \u2014 les crit\u00e8res varient selon le programme.<\/li>\n
- Une proc\u00e9dure d’attribution formalis\u00e9e<\/strong>, avec d\u00e9p\u00f4t de dossier, instruction et s\u00e9lection, plut\u00f4t qu’une simple r\u00e9servation commerciale.<\/li>\n
- Des d\u00e9lais administratifs propres<\/strong>, qui s’ajoutent aux d\u00e9lais de chantier.<\/li>\n
- Des clauses d’inali\u00e9nabilit\u00e9 ou de restriction \u00e0 la revente<\/strong> pendant une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, fr\u00e9quentes sur ce type de logement.<\/li>\n<\/ul>\n
Deux recommandations pratiques. D’abord, renseignez-vous aux guichets officiels du programme<\/strong> concern\u00e9, et nulle part ailleurs : c’est le segment o\u00f9 circulent le plus d’interm\u00e9diaires qui promettent un acc\u00e8s facilit\u00e9 contre r\u00e9mun\u00e9ration. Aucun paiement \u00e0 un interm\u00e9diaire ne garantit une attribution.<\/p>\nEnsuite, lisez les clauses de revente avant de vous engager<\/strong>. Un logement acquis dans un cadre aid\u00e9 n’est pas toujours librement revendable ou louable dans les premi\u00e8res ann\u00e9es. C’est coh\u00e9rent avec la finalit\u00e9 du dispositif, mais cela change compl\u00e8tement le calcul si vous aviez un projet d’investissement.<\/p>\nAcheter du neuf depuis l’\u00e9tranger<\/h2>\nLa diaspora repr\u00e9sente une part importante des acqu\u00e9reurs du neuf au S\u00e9n\u00e9gal, et la VEFA lui convient \u00e0 plusieurs titres : l’\u00e9talement des paiements correspond bien \u00e0 une \u00e9pargne r\u00e9guli\u00e8re, et le bien neuf demande peu d’entretien imm\u00e9diat \u00e0 distance.<\/p>\n Elle expose aussi \u00e0 des risques sp\u00e9cifiques, tous li\u00e9s au fait que vous ne pouvez pas constater par vous-m\u00eame. Quatre r\u00e8gles y r\u00e9pondent.<\/p>\n S\u00e9parez les r\u00f4les<\/h3>\nLa personne qui vous a pr\u00e9sent\u00e9 le programme ne doit \u00eatre ni celle qui v\u00e9rifie le dossier, ni celle qui manie vos fonds, ni celle qui vous repr\u00e9sente \u00e0 la r\u00e9ception. Cette s\u00e9paration est la protection la plus efficace qui existe \u2014 et elle vaut particuli\u00e8rement quand l’interm\u00e9diaire est un proche, parce que c’est pr\u00e9cis\u00e9ment dans ce cas qu’on rel\u00e2che la vigilance.<\/p>\n Choisissez votre notaire, et parlez-lui directement<\/h3>\nPas par l’interm\u00e9diaire du promoteur, pas par l’interm\u00e9diaire du parent qui suit le dossier. Vous devez avoir un lien direct avec votre conseil, et recevoir ses documents vous-m\u00eame.<\/p>\n Encadrez strictement la procuration<\/h3>\nSi vous donnez procuration pour signer ou pour r\u00e9ceptionner, limitez-la : \u00e0 un acte pr\u00e9cis, pour un bien identifi\u00e9, avec une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e et un prix plafond. Une procuration g\u00e9n\u00e9rale et sans terme est une prise de risque disproportionn\u00e9e.<\/p>\n Faites constater par des professionnels ind\u00e9pendants<\/h3>\n\u00c0 chaque jalon important \u2014 avancement, pr\u00e9-livraison, r\u00e9ception \u2014 mandatez un technicien du b\u00e2timent qui n’a aucun lien avec le promoteur, et exigez un rapport \u00e9crit avec photos dat\u00e9es. Des photos envoy\u00e9es par le promoteur ne sont pas un constat.<\/p>\n Enfin, sur les transferts de fonds : versez toujours sur le compte de la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9e au contrat, par voie bancaire tra\u00e7able, et conservez chaque justificatif. Notre guide de l’achat au S\u00e9n\u00e9gal<\/a> d\u00e9taille l’ensemble du parcours pour un acqu\u00e9reur non r\u00e9sident.<\/p>\nComparer plusieurs promoteurs : la grille<\/h2>\nQuand deux ou trois programmes sont en concurrence, comparez-les sur les m\u00eames crit\u00e8res plut\u00f4t que sur l’impression laiss\u00e9e par le bureau de vente.<\/p>\n \n\n\n| Crit\u00e8re<\/th>\n | Ce que vous demandez<\/th>\n | Ce qui doit vous inqui\u00e9ter<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n | \n\n| Foncier du projet<\/td>\n | Titre foncier au nom du vendeur, libre de charges<\/td>\n | Situation \u00ab en cours de r\u00e9gularisation \u00bb<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Autorisations<\/td>\n | Autorisation de construire conforme au projet vendu<\/td>\n | Commercialisation avant obtention<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Historique<\/td>\n | Op\u00e9rations livr\u00e9es, visitables, avec copropri\u00e9taires joignables<\/td>\n | Aucune r\u00e9f\u00e9rence livr\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Garantie d’ach\u00e8vement<\/td>\n | Acte de garantie communicable<\/td>\n | R\u00e9ponse \u00e9vasive ou renvoi \u00e0 plus tard<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Notice descriptive<\/td>\n | Document technique d\u00e9taill\u00e9, annex\u00e9 au contrat<\/td>\n | Brochure commerciale en guise de notice<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Calendrier de paiement<\/td>\n | Jalons li\u00e9s \u00e0 l’avancement, solde significatif \u00e0 la livraison<\/td>\n | Appels forfaitaires par dates fixes<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Date de livraison<\/td>\n | Date certaine ou d\u00e9lai ferme, p\u00e9nalit\u00e9s chiffr\u00e9es<\/td>\n | \u00ab Pr\u00e9visionnelle \u00bb, causes de suspension illimit\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Assurances<\/td>\n | Attestations nominatives par chantier<\/td>\n | Attestations g\u00e9n\u00e9riques ou p\u00e9rim\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Charges<\/td>\n | Budget pr\u00e9visionnel d\u00e9taill\u00e9 et r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9<\/td>\n | Aucun chiffrage disponible<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Une note simple sur chaque ligne, et le classement se fait tout seul. Dans la plupart des cas, ce n’est pas le prix qui d\u00e9partage les programmes \u2014 c’est la qualit\u00e9 du dossier.<\/p>\n | | | |