{"id":133516,"date":"2026-09-08T20:09:56","date_gmt":"2026-09-08T20:09:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.myafric.com\/rentabilite-locative-dakar-calcul\/"},"modified":"2026-09-08T20:09:56","modified_gmt":"2026-09-08T20:09:56","slug":"rentabilite-locative-dakar-calcul","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/rentabilite-locative-dakar-calcul\/","title":{"rendered":"Investissement locatif \u00e0 Dakar : quelle rentabilit\u00e9 ?"},"content":{"rendered":"

La rentabilit\u00e9 locative \u00e0 Dakar est la question que l\u2019on nous pose avant toutes les autres, et c\u2019est aussi celle qui re\u00e7oit le plus de r\u00e9ponses fantaisistes. On entend des taux ronds, cit\u00e9s de m\u00e9moire, appliqu\u00e9s \u00e0 toute une ville comme s\u2019il existait un rendement dakarois unique. Il n\u2019en existe pas. Il existe des immeubles, des baux, des quartiers, des vacances et des charges, et le rendement est ce qui reste une fois tout cela pris en compte.<\/p>\n

Cet article ne publie donc aucun taux. Il fait autre chose, sans doute plus utile : il vous donne la m\u00e9thode exacte pour calculer la rentabilit\u00e9 d\u2019un bien pr\u00e9cis, avec les postes que les vendeurs oublient, les pi\u00e8ges de calcul les plus courants et les points de comparaison qui permettent de trancher entre deux opportunit\u00e9s. Si vous d\u00e9butez, commencez plut\u00f4t par notre guide de l\u2019investissement locatif pour d\u00e9butants<\/a> : le pr\u00e9sent article suppose que vous avez d\u00e9j\u00e0 un bien en vue. Pour un dossier concret, l\u2019\u00e9quipe MyAfric r\u00e9pond au +221 78 580 40 40.<\/p>\n

Pourquoi personne ne peut vous donner \u00ab la \u00bb rentabilit\u00e9 de Dakar<\/h2>\n

Un rendement n\u2019est pas une caract\u00e9ristique du march\u00e9, c\u2019est le r\u00e9sultat d\u2019une division : ce que le bien rapporte, divis\u00e9 par ce qu\u2019il a co\u00fbt\u00e9. Les deux termes varient \u00e9norm\u00e9ment d\u2019un dossier \u00e0 l\u2019autre, et pour des raisons qui n\u2019ont rien de myst\u00e9rieux.<\/p>\n

Au num\u00e9rateur, le loyer d\u00e9pend du quartier, de la typologie<\/a>, de l\u2019\u00e9tat, de l\u2019\u00e9tage, de l\u2019\u00e9quipement et du mode d\u2019exploitation retenu. Au d\u00e9nominateur, le prix d\u2019acquisition d\u00e9pend du vendeur, de l\u2019urgence de la vente, de la s\u00e9curit\u00e9 du titre et de la qualit\u00e9 de votre n\u00e9gociation. Deux acheteurs peuvent obtenir des rendements tr\u00e8s diff\u00e9rents sur deux appartements identiques du m\u00eame immeuble, simplement parce que l\u2019un a mieux achet\u00e9 que l\u2019autre.<\/p>\n

C\u2019est pourquoi nous publions des niveaux<\/em> relatifs de prix et de loyers dans notre guide des prix par quartier<\/a> et notre barom\u00e8tre des loyers<\/a>, \u00e0 titre indicatif, et jamais un taux de rendement. Un taux publi\u00e9 serait faux pour presque tous ceux qui le lisent.<\/p>\n

Brut, net, net-net : trois chiffres, trois usages<\/h2>\n

La premi\u00e8re source de malentendu est le vocabulaire. Trois calculs circulent sous le m\u00eame mot, et ils ne servent pas \u00e0 la m\u00eame chose.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Calcul<\/th>\nCe qu\u2019il compare<\/th>\n\u00c0 quoi il sert<\/th>\nCe qu\u2019il cache<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Rendement brut<\/td>\nLoyer annuel affich\u00e9 rapport\u00e9 au prix d\u2019achat seul<\/td>\nTrier rapidement une liste de biens<\/td>\nToutes les charges, la vacance, les frais d\u2019acquisition<\/td>\n<\/tr>\n
Rendement net de charges<\/td>\nLoyer encaiss\u00e9 moins charges et vacance, rapport\u00e9 au co\u00fbt total d\u2019entr\u00e9e<\/td>\nComparer s\u00e9rieusement deux biens<\/td>\nLa fiscalit\u00e9 et le co\u00fbt du financement<\/td>\n<\/tr>\n
Rendement net final<\/td>\nCe qui reste r\u00e9ellement disponible apr\u00e8s tout<\/td>\nD\u00e9cider d\u2019acheter ou non<\/td>\nRien, mais il demande des hypoth\u00e8ses \u00e9crites<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Le rendement brut n\u2019est pas inutile : il permet d\u2019\u00e9liminer en trois minutes les biens hors sujet. Il devient trompeur d\u00e8s qu\u2019on l\u2019utilise pour d\u00e9cider. Entre un brut flatteur sur un bien \u00e0 travaux et un brut modeste sur un bien tenu, le classement s\u2019inverse presque toujours une fois les charges int\u00e9gr\u00e9es.<\/p>\n

Les postes que le calcul doit absolument contenir<\/h2>\n

Un rendement cr\u00e9dible s\u2019\u00e9crit sur une feuille, poste par poste. Voici la trame que nous utilisons pour examiner un dossier, et que vous pouvez reprendre telle quelle. Aucun de ces postes n\u2019est optionnel : ce sont eux qui expliquent l\u2019\u00e9cart entre le brut annonc\u00e9 et l\u2019argent r\u00e9ellement disponible en fin d\u2019ann\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Poste<\/th>\nNature<\/th>\nCe qu\u2019il faut demander par \u00e9crit<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Prix d\u2019acquisition n\u00e9goci\u00e9<\/td>\nEntr\u00e9e<\/td>\nLe prix act\u00e9, pas le prix affich\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n
Frais de mutation et honoraires<\/td>\nEntr\u00e9e<\/td>\nUn \u00e9tat estimatif dat\u00e9 de l\u2019\u00e9tude notariale<\/td>\n<\/tr>\n
Travaux de mise en location<\/td>\nEntr\u00e9e<\/td>\nDeux devis, pas une estimation orale<\/td>\n<\/tr>\n
Loyer r\u00e9ellement encaiss\u00e9<\/td>\nRevenu<\/td>\nQuittances ou relev\u00e9s sur douze mois<\/td>\n<\/tr>\n
Vacance locative<\/td>\nPerte<\/td>\nLe nombre de mois vides sur les deux derni\u00e8res ann\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n
Impay\u00e9s et retards<\/td>\nPerte<\/td>\nL\u2019historique lot par lot<\/td>\n<\/tr>\n
Eau et \u00e9lectricit\u00e9 des communs<\/td>\nCharge<\/td>\nLes factures, pas une moyenne<\/td>\n<\/tr>\n
Gardiennage et entretien<\/td>\nCharge<\/td>\nLe contrat en cours, s\u2019il existe<\/td>\n<\/tr>\n
Assurance<\/td>\nCharge<\/td>\nLa police et sa couverture r\u00e9elle<\/td>\n<\/tr>\n
Gestion locative<\/td>\nCharge<\/td>\nLe mandat et son mode de r\u00e9mun\u00e9ration<\/td>\n<\/tr>\n
Gros entretien provisionn\u00e9<\/td>\nCharge<\/td>\nL\u2019\u00e2ge de la terrasse, des r\u00e9seaux, du tableau \u00e9lectrique<\/td>\n<\/tr>\n
Fiscalit\u00e9 et co\u00fbt du cr\u00e9dit<\/td>\nCharge<\/td>\nUne simulation \u00e9crite de votre banque et de votre conseil<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Les trois postes le plus souvent oubli\u00e9s sont la vacance, la provision de gros entretien et les frais d\u2019entr\u00e9e. Les n\u00e9gliger ne rend pas l\u2019investissement mauvais : cela rend simplement le chiffre annonc\u00e9 faux, ce qui est plus dangereux. Sur les frais d\u2019acquisition, notre article sur les frais de notaire et taxes \u00e0 l\u2019achat<\/a> explique quelle structure de d\u00e9pense demander \u00e0 l\u2019\u00e9tude.<\/p>\n

Reconstituer la rentabilit\u00e9 en six \u00e9tapes<\/h2>\n
    \n
  1. \u00c9tablir le co\u00fbt d\u2019entr\u00e9e complet.<\/strong> Prix n\u00e9goci\u00e9, frais de mutation, honoraires, travaux n\u00e9cessaires avant la premi\u00e8re location.<\/li>\n
  2. \u00c9tablir le revenu r\u00e9el.<\/strong> Loyers encaiss\u00e9s sur douze mois, et non loyers affich\u00e9s ou esp\u00e9r\u00e9s.<\/li>\n
  3. Retirer la vacance et les impay\u00e9s constat\u00e9s.<\/strong> Sur l\u2019historique du bien lui-m\u00eame quand il existe, sur une hypoth\u00e8se \u00e9crite et prudente sinon.<\/li>\n
  4. Retirer les charges d\u2019exploitation.<\/strong> Toutes celles du tableau ci-dessus, y compris celles que vous comptez assumer vous-m\u00eame : votre temps a un co\u00fbt.<\/li>\n
  5. Provisionner le gros entretien.<\/strong> Une somme annuelle mise de c\u00f4t\u00e9 pour les postes lourds, calcul\u00e9e sur leur \u00e2ge et non sur leur apparence.<\/li>\n
  6. Rapporter le r\u00e9sultat au co\u00fbt d\u2019entr\u00e9e complet.<\/strong> C\u2019est votre rendement net, le seul comparable d\u2019un bien \u00e0 l\u2019autre.<\/li>\n<\/ol>\n

    Faites l\u2019exercice deux fois : une fois avec les hypoth\u00e8ses du vendeur, une fois avec les v\u00f4tres. L\u2019\u00e9cart entre les deux r\u00e9sultats est l\u2019information la plus utile de tout le dossier. C\u2019est exactement la d\u00e9marche que nous appliquons \u00e0 l\u2019exploitation d\u2019un bien \u00e0 l\u2019\u00e9tranger dans notre article sur le rendement d\u2019un bien \u00e0 Duba\u00ef<\/a>, et elle vaut \u00e0 Dakar sans changer une ligne.<\/p>\n

    Pourquoi les quartiers chers ne sont pas les plus rentables<\/h2>\n

    C\u2019est le contresens le plus r\u00e9pandu. Un quartier prestigieux n\u2019offre pas m\u00e9caniquement un meilleur rendement, parce que le prix d\u2019acquisition y monte souvent plus vite que le loyer. Dans notre grille indicative, les Almadies, Ngor, Fann R\u00e9sidence et la Corniche se situent au niveau 5 ; le Plateau, Point E, Mermoz et Sacr\u00e9-C\u0153ur au niveau 4 ; Yoff, Ouest Foire et les Sicap au niveau 3 ; Hann Maristes, Grand Yoff et Patte d\u2019Oie au niveau 2. Ces niveaux d\u00e9crivent des prix relatifs, pas des rendements.<\/p>\n

    Ce que l\u2019on observe, sans le chiffrer, tient en trois constats. Les adresses de niveau 5 offrent une meilleure liquidit\u00e9 \u00e0 la revente et une client\u00e8le solvable, mais un ticket d\u2019entr\u00e9e qui p\u00e8se sur le ratio. Les niveaux 3 et 4 concentrent la demande locative la plus profonde, celle des m\u00e9nages salari\u00e9s, avec des vacances plus courtes. Les niveaux 2 supposent une gestion plus pr\u00e9sente et une s\u00e9lection plus rigoureuse des locataires. Aucun de ces profils n\u2019est meilleur : ils correspondent \u00e0 des investisseurs diff\u00e9rents. Notre article sur les raisons pour lesquelles l\u2019immobilier dakarois est cher<\/a> \u00e9claire la m\u00e9canique de prix qui se cache derri\u00e8re ces niveaux, et l\u2019\u00e9volution des prix<\/a> explique pourquoi le ratio se d\u00e9forme avec le temps.<\/p>\n

    Le mode d\u2019exploitation change tout<\/h2>\n

    \u00c0 bien identique, le mode d\u2019exploitation modifie profond\u00e9ment le r\u00e9sultat. Ce n\u2019est pas une question de rendement sup\u00e9rieur ou inf\u00e9rieur, mais d\u2019arbitrage entre revenu, charge de travail et risque.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Mode<\/th>\nRevenu attendu<\/th>\nCharge de gestion<\/th>\nRisque principal<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Location nue longue dur\u00e9e<\/td>\nLe plus r\u00e9gulier<\/td>\nFaible<\/td>\nImpay\u00e9 difficile \u00e0 traiter<\/td>\n<\/tr>\n
    Location meubl\u00e9e longue dur\u00e9e<\/td>\nSup\u00e9rieur au nu<\/td>\nMoyenne<\/td>\nUsure et renouvellement du mobilier<\/td>\n<\/tr>\n
    Colocation<\/td>\nSup\u00e9rieur au bail unique<\/td>\n\u00c9lev\u00e9e<\/td>\nRotation et gestion des conflits<\/td>\n<\/tr>\n
    Courte dur\u00e9e<\/td>\nLe plus \u00e9lev\u00e9 en pointe<\/td>\nTr\u00e8s \u00e9lev\u00e9e<\/td>\nSaisonnalit\u00e9 et d\u00e9pendance aux plateformes<\/td>\n<\/tr>\n
    Immeuble entier<\/td>\nMutualis\u00e9 entre lots<\/td>\n\u00c9lev\u00e9e<\/td>\nPostes lourds concentr\u00e9s sur un seul b\u00e2timent<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Chaque ligne renvoie \u00e0 un article d\u00e9di\u00e9 : meubl\u00e9 ou non meubl\u00e9<\/a>, colocation \u00e0 Dakar<\/a>, location courte dur\u00e9e<\/a> et, pour l\u2019acquisition d\u2019un b\u00e2timent entier, notre guide sur l\u2019immeuble de rapport, vu du c\u00f4t\u00e9 du vendeur<\/a> \u2014 lecture pr\u00e9cieuse quand on est acheteur, puisqu\u2019elle d\u00e9crit exactement ce que l\u2019autre partie pr\u00e9pare.<\/p>\n

    Vacance et impay\u00e9 : les deux postes qui d\u00e9cident vraiment<\/h2>\n

    Un investissement locatif se d\u00e9grade rarement \u00e0 cause d\u2019un loyer trop bas. Il se d\u00e9grade parce que le bien reste vide, ou parce qu\u2019il est occup\u00e9 sans \u00eatre pay\u00e9. Ces deux postes sont aussi les seuls sur lesquels vous gardez une vraie prise.<\/p>\n

    La vacance se combat avant l\u2019achat, par le choix du bien : une typologie demand\u00e9e dans son quartier, un \u00e9tat qui permet de relouer sans travaux, un loyer align\u00e9 sur le march\u00e9 plut\u00f4t que sur l\u2019espoir du vendeur. Notre rep\u00e8re sur le co\u00fbt d\u2019une location \u00e0 Dakar<\/a> aide \u00e0 situer le loyer r\u00e9aliste avant de signer. Un bien relou\u00e9 en trois semaines et un bien relou\u00e9 en trois mois n\u2019ont pas le m\u00eame rendement, quelle que soit l\u2019\u00e9tiquette de prix.<\/p>\n

    L\u2019impay\u00e9 se combat par le dossier et par le contrat. Un bail \u00e9crit complet<\/a>, un d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/a> correctement trait\u00e9, une v\u00e9rification s\u00e9rieuse des revenus du candidat : ces trois pr\u00e9cautions co\u00fbtent quelques jours et \u00e9vitent des mois de proc\u00e9dure. Les signaux d\u2019alerte<\/a> que nous listons c\u00f4t\u00e9 locataire fonctionnent aussi dans l\u2019autre sens. Le choix entre gestion directe et mandat d\u2019agence<\/a> se d\u00e9cide sur ce point pr\u00e9cis, et non sur la commission : ce que vous payez, c\u2019est la s\u00e9lection des candidats et le suivi des encaissements.<\/p>\n

    Cinq erreurs de calcul fr\u00e9quentes<\/h2>\n