\u00c0 Dakar, deux appartements affich\u00e9s au m\u00eame loyer peuvent co\u00fbter tr\u00e8s diff\u00e9remment \u00e0 la fin du mois. La diff\u00e9rence ne tient presque jamais au bien lui-m\u00eame : elle tient \u00e0 ce que le bailleur a inclus dans le loyer, \u00e0 ce qu’il a laiss\u00e9 \u00e0 la charge du locataire, et surtout \u00e0 tout ce que personne n’a pris la peine d’\u00e9crire. Les charges locatives sont le poste le plus discut\u00e9 et le moins document\u00e9 des baux dakarois.<\/p>\n
La question \u00ab qui paie quoi ? \u00bb ne se pose presque jamais au moment de la signature, o\u00f9 l’attention se concentre sur le loyer, le d\u00e9p\u00f4t de garantie et la date d’entr\u00e9e. Elle se pose trois mois plus tard, quand arrive une facture d’\u00e9lectricit\u00e9 inattendue, quand le gardien r\u00e9clame son mois, quand la pompe de l’immeuble tombe en panne ou quand le climatiseur de la chambre rend l’\u00e2me. \u00c0 ce moment-l\u00e0, la r\u00e9ponse d\u00e9pend enti\u00e8rement de ce que contient le bail \u2014 et, \u00e0 d\u00e9faut, du rapport de force entre deux personnes qui se souviennent chacune d’une conversation diff\u00e9rente.<\/p>\n
Cet article propose une r\u00e9partition poste par poste, telle qu’elle se pratique couramment \u00e0 Dakar, et surtout une m\u00e9thode : ce qu’il faut faire \u00e9crire dans le contrat pour que la question ne se pose plus. Nous ne citons aucun montant, parce que les charges varient selon l’immeuble, le quartier et la saison ; nous donnons les postes, leur logique de partage et les formulations qui prot\u00e8gent les deux parties.<\/p>\n
Le mot est trompeur, parce qu’il d\u00e9signe au moins quatre familles de d\u00e9penses qui n’ob\u00e9issent pas aux m\u00eames r\u00e8gles. Les confondre est la premi\u00e8re source de malentendu.<\/p>\n
Il y a d’abord les consommations individuelles<\/strong> : l’\u00e9lectricit\u00e9 et l’eau que le foyer consomme, mesur\u00e9es par un compteur. Il y a ensuite les services collectifs<\/strong> de l’immeuble : gardiennage, nettoyage des parties communes, ascenseur, pompe de relevage, groupe \u00e9lectrog\u00e8ne, \u00e9clairage des couloirs. Il y a l’entretien courant<\/strong> du logement lui-m\u00eame : ce qui s’use par l’usage normal, comme les joints, les ampoules, les filtres de climatiseur. Il y a enfin les gros travaux et charges de propri\u00e9t\u00e9<\/strong> : toiture, \u00e9tanch\u00e9it\u00e9, r\u00e9seaux encastr\u00e9s, structure, imp\u00f4ts li\u00e9s \u00e0 la d\u00e9tention du bien.<\/p>\n Un bail s\u00e9rieux nomme ces quatre familles s\u00e9par\u00e9ment. Un bail qui se contente d’\u00e9crire \u00ab charges comprises \u00bb ou \u00ab charges en sus \u00bb sans autre pr\u00e9cision ne r\u00e8gle rien : il d\u00e9place simplement la discussion du jour de la signature au jour du premier incident.<\/p>\n Derri\u00e8re la liste des postes, il existe une logique simple que la pratique dakaroise applique assez constamment, et qui permet de trancher les cas que le bail n’a pas pr\u00e9vus.<\/p>\n Ce qui rel\u00e8ve de l’usage revient \u00e0 celui qui occupe.<\/strong> Le locataire consomme l’\u00e9lectricit\u00e9 et l’eau, il use les \u00e9quipements, il b\u00e9n\u00e9ficie du gardiennage et de la propret\u00e9 des couloirs : ces d\u00e9penses suivent l’occupation et s’arr\u00eatent le jour o\u00f9 il part.<\/p>\n Ce qui rel\u00e8ve de la propri\u00e9t\u00e9 revient \u00e0 celui qui d\u00e9tient.<\/strong> Le bailleur poss\u00e8de les murs, la toiture, les canalisations encastr\u00e9es, l’installation \u00e9lectrique de fond, le bien lui-m\u00eame : ces d\u00e9penses restent quand le locataire est parti et profitent au propri\u00e9taire suivant.<\/p>\n La zone grise se situe entre les deux : un \u00e9quipement qui tombe en panne apr\u00e8s trois ans d’usage normal rel\u00e8ve-t-il de l’entretien ou du remplacement ? C’est exactement l\u00e0 que se jouent les litiges, et c’est l\u00e0 que le bail doit \u00eatre le plus pr\u00e9cis. La r\u00e8gle de lecture la plus utile tient en une question : l’\u00e9quipement a-t-il \u00e9t\u00e9 ab\u00eem\u00e9 par l’usage, ou est-il arriv\u00e9 au bout de sa vie ?<\/em> Le premier cas est \u00e0 la charge de l’occupant, le second \u00e0 celle du propri\u00e9taire \u2014 \u00e0 condition que l’\u00e9tat de d\u00e9part ait \u00e9t\u00e9 constat\u00e9, ce qui renvoie directement \u00e0 l’\u00e9tat des lieux d’entr\u00e9e<\/a>.<\/p>\n Ce tableau refl\u00e8te la pratique la plus courante \u00e0 Dakar dans une location classique de longue dur\u00e9e. Il n’a pas valeur de r\u00e8gle : chaque ligne peut \u00eatre d\u00e9plac\u00e9e par le contrat, et c’est bien pour cela qu’il faut lire le contrat.<\/p>\nLe principe de partage : l’usage d’un c\u00f4t\u00e9, la propri\u00e9t\u00e9 de l’autre<\/h2>\n
Tableau poste par poste : qui paie quoi<\/h2>\n