Acheter sur plan \u00e0 Duba\u00ef attire pour une raison simple : on entre dans l’op\u00e9ration avec une fraction du prix, on \u00e9tale le reste pendant la construction, et l’on esp\u00e8re revendre ou livrer un bien qui vaut davantage qu’au premier jour. Le raisonnement n’est pas faux. Il est incomplet, et c’est dans ce qu’il omet que se logent la plupart des mauvaises surprises.<\/p>\n
Un achat sur plan n’est pas l’achat d’un appartement : c’est l’achat d’une promesse de livrer un appartement, assortie d’un calendrier de versements. Tant que le bien n’existe pas, ce que vous d\u00e9tenez r\u00e9ellement, c’est un contrat. La qualit\u00e9 de ce contrat et la solidit\u00e9 de celui qui l’a sign\u00e9 comptent donc autant que l’emplacement et le plan.<\/p>\n
Cet article recense les pi\u00e8ges que nous voyons revenir chez les acheteurs africains, et la m\u00e9thode pour les d\u00e9samorcer avant de signer. Il compl\u00e8te notre guide complet de l’investissement \u00e0 Duba\u00ef depuis l’Afrique<\/a> et nos \u00e9tapes d’un achat depuis le S\u00e9n\u00e9gal<\/a>.<\/p>\n \u00ab Sur plan \u00bb d\u00e9signe une vente conclue avant l’ach\u00e8vement de l’immeuble, parfois avant le d\u00e9but du chantier. L’acheteur paie par tranches li\u00e9es \u00e0 l’avancement ou au calendrier, et prend livraison \u00e0 la fin. C’est une logique proche de celle que nous d\u00e9crivons pour la VEFA au S\u00e9n\u00e9gal<\/a>, mais les deux ne se superposent pas : cadre juridique, garanties, usages professionnels et recours diff\u00e8rent d’un pays \u00e0 l’autre.<\/p>\n C’est le premier r\u00e9flexe \u00e0 corriger. Un acheteur s\u00e9n\u00e9galais qui transpose ses rep\u00e8res de la VEFA locale, ou ceux d’un achat en France, raisonne sur des protections qui n’existent peut-\u00eatre pas dans la m\u00eame forme \u2014 et ignore celles qui existent et qu’il pourrait exiger.<\/p>\n Vous ne trouverez dans cet article ni pourcentage d’acompte, ni dur\u00e9e d’\u00e9ch\u00e9ancier, ni seuil r\u00e9glementaire, ni nom de programme ou de promoteur. Ce n’est pas une prudence de fa\u00e7ade : la r\u00e9glementation immobili\u00e8re de l’\u00e9mirat \u00e9volue, les pratiques commerciales changent d’un projet \u00e0 l’autre, et un chiffre publi\u00e9 aujourd’hui serait faux dans un an tout en restant lisible sur Internet. Un acheteur qui s’y fierait prendrait une d\u00e9cision sur une donn\u00e9e p\u00e9rim\u00e9e.<\/p>\n Ce que nous publions \u00e0 la place est plus durable : la structure<\/em> des risques, et la liste de ce qu’il faut se faire confirmer par \u00e9crit, dat\u00e9, par le vendeur et par un conseil ind\u00e9pendant. Nous ne sommes ni avocats, ni fiscalistes, ni conseillers financiers ; nous sommes agents immobiliers et nous d\u00e9crivons une m\u00e9thode de v\u00e9rification.<\/p>\n Un plan de paiement \u00e9tal\u00e9 est pr\u00e9sent\u00e9 comme une facilit\u00e9, parfois m\u00eame comme \u00ab sans int\u00e9r\u00eat \u00bb. Ce n’est pas un cr\u00e9dit : c’est un calendrier contractuel. La diff\u00e9rence est d\u00e9cisive. Un cr\u00e9dit peut se ren\u00e9gocier, se rembourser par anticipation, se transf\u00e9rer ; un \u00e9ch\u00e9ancier, lui, vous engage \u00e0 verser \u00e0 date, que votre situation ait chang\u00e9 ou non, et le d\u00e9faut de paiement a des cons\u00e9quences pr\u00e9vues au contrat \u2014 lesquelles, pr\u00e9cis\u00e9ment, m\u00e9ritent d’\u00eatre lues avant la signature et non apr\u00e8s.<\/p>\n La question \u00e0 se poser est donc : que se passe-t-il si je ne peux pas honorer une \u00e9ch\u00e9ance ? La r\u00e9ponse doit figurer noir sur blanc. Notre article sur le financement d’un achat \u00e0 Duba\u00ef pour un non-r\u00e9sident<\/a> d\u00e9taille l’articulation entre ces deux m\u00e9canismes.<\/p>\n Les supports de vente sont excellents partout, et \u00e0 Duba\u00ef ils sont remarquables. Ils ne disent rien de ce qui compte : combien de projets le promoteur a-t-il livr\u00e9s, dans quels d\u00e9lais par rapport \u00e0 ceux annonc\u00e9s, et dans quel \u00e9tat. Un promoteur qui a livr\u00e9 plusieurs op\u00e9rations avec des retards mesur\u00e9s n’est pas le m\u00eame interlocuteur qu’une structure r\u00e9cente dont le premier chantier est le v\u00f4tre.<\/p>\n Ces \u00e9l\u00e9ments se v\u00e9rifient : l’historique de livraison se demande, se recoupe aupr\u00e8s d’acqu\u00e9reurs des programmes pr\u00e9c\u00e9dents, et se confronte aux registres publics tenus par l’autorit\u00e9 immobili\u00e8re de l’\u00e9mirat. Une r\u00e9ponse \u00e9vasive sur l’historique est en soi une information.<\/p>\n L’id\u00e9e qu’un compte d\u00e9di\u00e9 au projet s\u00e9curise automatiquement les versements est r\u00e9pandue et dangereuse dans sa version approximative. Ce qui prot\u00e8ge un acheteur, ce n’est pas l’existence suppos\u00e9e d’un dispositif, c’est la v\u00e9rification que votre<\/em> projet y est bien soumis, que vos<\/em> versements y sont effectivement dirig\u00e9s, et que les coordonn\u00e9es bancaires figurant sur votre \u00e9ch\u00e9ancier correspondent \u00e0 ce compte et non \u00e0 un compte commercial du vendeur.<\/p>\n C’est la v\u00e9rification la plus rentable de tout le processus, et elle se fait en une question \u00e9crite plus un justificatif. Un versement mal dirig\u00e9 est le sc\u00e9nario dont on ne se remet pas.<\/p>\n La brochure montre une surface, une orientation, une hauteur sous plafond, des mat\u00e9riaux. Le contrat, lui, dit ce qui est d\u00fb. Les \u00e9carts les plus fr\u00e9quents portent sur la m\u00e9thode de mesure de la surface, la tol\u00e9rance admise entre surface annonc\u00e9e et surface livr\u00e9e, la nature exacte des finitions et des \u00e9quipements, l’inclusion ou non de l’\u00e9lectrom\u00e9nager et de la climatisation, et le sort des espaces annexes \u2014 balcon, parking, rangement.<\/p>\n Aucun de ces points n’est mineur : ensemble, ils font la diff\u00e9rence entre le bien imagin\u00e9 et le bien re\u00e7u. Chacun doit se retrouver \u00e9crit, avec la cons\u00e9quence pr\u00e9vue en cas d’\u00e9cart.<\/p>\n Un calendrier de chantier est une pr\u00e9vision. Le point \u00e0 v\u00e9rifier n’est pas la date annonc\u00e9e, mais ce que le contrat pr\u00e9voit si elle n’est pas tenue : \u00e0 partir de quel d\u00e9lai un retard est reconnu comme tel, ce qui est d\u00fb \u00e0 l’acheteur, et dans quelles conditions celui-ci peut se retirer. Un contrat muet sur le retard est un contrat qui fait porter tout le risque \u00e0 l’acheteur.<\/p>\n Pr\u00e9voyez aussi le d\u00e9calage pour vous-m\u00eame : un projet livr\u00e9 plus tard qu’annonc\u00e9 d\u00e9cale vos loyers attendus, vos \u00e9ch\u00e9ances et, si vous aviez pr\u00e9vu d’y habiter, votre installation.<\/p>\n Revendre son contrat avant la livraison est une strat\u00e9gie connue, et c’est celle qui expose le plus. Elle suppose trois conditions r\u00e9unies au moment voulu : que le promoteur autorise la cession, que les versements atteints le permettent, et qu’un acheteur se pr\u00e9sente. Aucune des trois n’est acquise, et la troisi\u00e8me d\u00e9pend d’un march\u00e9 que personne ne pr\u00e9voit.<\/p>\n Un acheteur qui a besoin de revendre pour tenir son montage n’investit pas : il parie. La r\u00e8gle de prudence est de construire l’op\u00e9ration comme si vous deviez la mener jusqu’\u00e0 la livraison, la revente restant une option et non le plan. Notre article sur le rendement locatif et la gestion \u00e0 distance \u00e0 Duba\u00ef<\/a> d\u00e9crit ce que devient le bien une fois livr\u00e9.<\/p>\n Le prix affich\u00e9 n’est pas le co\u00fbt de l’op\u00e9ration. \u00c0 la remise des cl\u00e9s s’ajoutent des frais d’enregistrement et d’administration, le raccordement des services, l’ameublement si le bien est livr\u00e9 nu, puis, de fa\u00e7on permanente, les charges de copropri\u00e9t\u00e9 de la r\u00e9sidence \u2014 souvent substantielles dans les immeubles \u00e0 \u00e9quipements. Ces charges courent que le bien soit lou\u00e9 ou non.<\/p>\n La m\u00e9thode consiste \u00e0 reconstituer le co\u00fbt complet avant de signer, exactement comme nous le faisons pour un logement \u00e0 Dakar dans notre guide du budget r\u00e9el pour se loger<\/a>, et \u00e0 v\u00e9rifier la fiscalit\u00e9 applicable des deux c\u00f4t\u00e9s \u00e0 l’aide de notre article sur la fiscalit\u00e9 de l’immobilier \u00e0 Duba\u00ef pour un investisseur africain<\/a>.<\/p>\n Acheter depuis Dakar, Abidjan ou Paris ajoute trois difficult\u00e9s qui n’ont rien \u00e0 voir avec le projet lui-m\u00eame.<\/p>\n Vous ne voyez pas le chantier.<\/strong> Les photos d’avancement viennent de celui qui vous vend. Pr\u00e9voyez une visite, ou un tiers ind\u00e9pendant sur place, au moins une fois pendant la construction.<\/p>\n Vous payez en plusieurs devises.<\/strong> Vos revenus sont dans une monnaie, l’\u00e9ch\u00e9ancier dans une autre. Le franc CFA a une parit\u00e9 fixe avec l’euro, pas avec la monnaie locale : entre deux \u00e9ch\u00e9ances, le montant r\u00e9ellement d\u00e9caiss\u00e9 varie. Cette m\u00e9canique est d\u00e9taill\u00e9e dans notre article sur le financement pour non-r\u00e9sidents<\/a>.<\/p>\n Vous \u00eates loin de tout recours.<\/strong> Une contestation se traite l\u00e0 o\u00f9 le bien se trouve, dans une langue et une proc\u00e9dure qui ne sont pas les v\u00f4tres. C’est la raison la plus forte de faire relire le contrat par un conseil ind\u00e9pendant du vendeur avant<\/em> la signature \u2014 la seule \u00e9tape o\u00f9 votre position est forte.<\/p>\n Envoyez-les par message, gardez les r\u00e9ponses. Un vendeur s\u00e9rieux r\u00e9pond ; un vendeur qui r\u00e9pond au t\u00e9l\u00e9phone et jamais par \u00e9crit vous renseigne autrement.<\/p>\n Elle est simple et se fait dans l’ordre. Rompre un maillon suffit \u00e0 annuler la valeur des autres.<\/p>\n C’est la m\u00eame logique que celle que nous appliquons aux acquisitions au S\u00e9n\u00e9gal dans notre guide des arnaques immobili\u00e8res et comment les \u00e9viter<\/a> : on ne v\u00e9rifie pas un projet, on v\u00e9rifie une cha\u00eene.<\/p>\n Le risque n’est pas plus grand, il est d’une autre nature. Un bien livr\u00e9 se visite, se mesure, se loue imm\u00e9diatement : le risque porte sur le prix pay\u00e9. Sur plan, le risque porte sur l’ex\u00e9cution \u2014 d\u00e9lai, conformit\u00e9, solidit\u00e9 du promoteur. L’un se juge \u00e0 l’\u0153il, l’autre sur pi\u00e8ces.<\/p>\n Le principe \u00e9conomique est le m\u00eame, les cadres juridiques ne le sont pas : garanties, protection des fonds, sanctions du retard et voies de recours diff\u00e8rent. Ne transposez aucun r\u00e9flexe d’un pays \u00e0 l’autre ; reprenez la v\u00e9rification \u00e0 z\u00e9ro. Notre guide des programmes neufs et de la VEFA au S\u00e9n\u00e9gal<\/a> d\u00e9crit le cadre local.<\/p>\n Un interm\u00e9diaire enregistr\u00e9 fait gagner du temps et conna\u00eet les pratiques, mais il est r\u00e9mun\u00e9r\u00e9 par la vente. Il ne remplace donc pas un conseil ind\u00e9pendant pour la relecture du contrat. Les deux fonctions sont utiles ; les confondre est une erreur.<\/p>\n La question n’a pas de r\u00e9ponse g\u00e9n\u00e9rale : elle d\u00e9pend de votre monnaie de revenus, de votre horizon et de votre capacit\u00e9 \u00e0 g\u00e9rer \u00e0 distance. Nous la traitons frontalement dans notre comparaison Duba\u00ef ou Dakar : o\u00f9 investir son \u00e9pargne<\/a>, et la m\u00e9thode de calcul d’un rendement figure dans notre article sur la rentabilit\u00e9 locative<\/a>. Pour choisir un secteur \u00e0 Duba\u00ef, voyez nos quartiers de Duba\u00ef pour investisseurs<\/a> ; pour la question du titre de s\u00e9jour, notre article visa et r\u00e9sidence par l’immobilier<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" \u00c9ch\u00e9ancier confondu avec un cr\u00e9dit, promoteur jug\u00e9 sur sa brochure, protection des fonds suppos\u00e9e acquise : les sept pi\u00e8ges de l’achat sur plan \u00e0 Duba\u00ef et les douze questions \u00e0 poser par \u00e9crit.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":"","rank_math_title":"Acheter sur plan \u00e0 Duba\u00ef : les pi\u00e8ges \u00e0 \u00e9viter | MyAfric","rank_math_description":"Achat sur plan \u00e0 Duba\u00ef : sept pi\u00e8ges concrets, la cha\u00eene de v\u00e9rification en cinq maillons et douze questions \u00e0 poser par \u00e9crit avant de signer un contrat.","rank_math_focus_keyword":"off plan dubai risques"},"categories":[1637],"tags":[],"class_list":["post-133664","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-guides-immobiliers"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/133664","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=133664"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/133664\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=133664"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=133664"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.myafric.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=133664"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}De quoi parle-t-on exactement<\/h2>\n
Ce que nous ne publions pas, et pourquoi<\/h2>\n
Les sept pi\u00e8ges<\/h2>\n
1. Confondre l’\u00e9ch\u00e9ancier de paiement et un financement<\/h3>\n
2. Juger le promoteur sur sa brochure<\/h3>\n
3. Croire que la protection des fonds va de soi<\/h3>\n
4. Lire le plan plut\u00f4t que le contrat<\/h3>\n
5. Consid\u00e9rer la date de livraison comme une date<\/h3>\n
6. Compter sur la revente avant ach\u00e8vement<\/h3>\n
7. Oublier les frais qui tombent \u00e0 la livraison<\/h3>\n
Ce que la distance ajoute<\/h2>\n
Douze questions \u00e0 poser par \u00e9crit<\/h2>\n
\n
La cha\u00eene de v\u00e9rification en cinq maillons<\/h2>\n
\n
Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n
Acheter sur plan est-il plus risqu\u00e9 qu’acheter un bien livr\u00e9 ?<\/h3>\n
Quelle diff\u00e9rence avec la VEFA au S\u00e9n\u00e9gal ?<\/h3>\n
Faut-il passer par un interm\u00e9diaire local ?<\/h3>\n
Duba\u00ef ou Dakar pour un premier investissement ?<\/h3>\n